眼下，城市公园越来越多，甚至不少以“公园城市”为建设目标。不得不正视的是，在不断改善市民生活环境的同时，管理成本却呈直线上升态势，不少地方政府财政受此拖累，不堪重负。今后，或可探讨“变市民专享为主客共享、变区域封闭为空间开放、变社会公益为运营效益、变单纯游玩为综合游憩”路径。

近年来，北京市朝阳公园业态化提升卓有成效，水陆游乐园、林草营地、各种游乐型内部交通工具、VR/AR空间、剧本杀，等等，甚至泡泡玛特也在公园有了一席之地，但从消费市场看，建在城市公园的游乐设施要比建在远离闹市的旅游区好得多，可谓“近水楼台先得月”。

城市公园旅游化升级应是城市更新的重要内容，朝阳公园的做法或可借鉴。美中不足的是，业态虽然丰富了，但由于没有主题线，产品布局略显凌乱，功能片区、游玩路线等也亟需调整提升。另外，可能出于安全管理原因，公园夜间会定时关闭，这给相关产品的运营增加了诸多不便，值得进一步探讨。

城市公园旧改，关键在活化。

商业的公园化，走在了前面

城市商业的公园化设计有很多，比如成都万象城的万象广场，就轰轰烈烈的进行了一次商业的公园化改造：

2023年，成都万象城将3.2万方的广场进行全新升级，邀请扎哈·哈迪德建筑事务所操刀设计，历时195天工程改造，斥资数亿，于去年9月29日重新亮相。这也是Zaha Hadid Architects在成都与华润置地的第1个建筑景观作品。

是建筑，也是景观，这也是现在商业的重要思考逻辑，就是在商业体验中如何融合自然的要素，将封闭的商业空间打开，拥抱自然，成为现在商业设计的一种趋势。当然还如重庆光环购物公园，将公园做进了商业体里，同样是是商业、也是公园的设计逻辑，只是将封闭的空间里，植入了公园的场景。

当然还有一个知名的项目，在公园里做商业的，就是成都REGULAR(源野)，如果说成都SKP不是公园商业的范本，那么谁能算？我觉得是成都regular，小小的体量全部埋在地下，总共约6.5K的建筑面积，20个左右的品牌，却让很多人慕名前来捧场。逛完之后，确实由衷感叹，小项目不简单。每个店铺从空间，到细部，到产品或内容，都很值得细看，各有特色但似乎审美又高度统一。很多空间都看着像美术馆，很有艺术气质，但却又透着闲适的生活气质和小资的商业情调。选材用料上也讲究质朴本真，有些空间甚至构造做法上都很有趣。

Regular代表了城市公园旧改的模式，就是我们尊重公园的主体地位，以商业作为体验与艺术的赋能，尊重空间作为公园的本意，都能给人带来无比具有想象力的体验。

我愿把regular理解成为公园商业化改造/赋能的范本。但其实，大多数的公园却不具备像regular一样的条件和体量，也不像regular一样能有良好的运营机制，通过商业运营，活化公园运营。

公园资产活化，需要运营赋能

公园资产的活化，一直是我们在处理市政类项目的头痛之处。

在接触过的大多数项目而言，政府主管部门前期可能会有建设资金，但是后期运营成本庞大，导致项目荒草丛生，进入性差，很多市政公共类项目，做着做着，没几年就破败不堪。

怎么办？需要通过产业的进入，盘活公园运营的脉络。我们如何赋予公园新的内涵和价值呢？如何让公园自己运营活化起来？

按常规来讲，做一个公园的旧改，要有一系列的内容，比如，把更多的把空间还给市民而不是一味的做景观把市民隔离在外，他是能社交的，能参与的，是生活的一部分。

实现这样的目标，光建设一个公园的空间是不够的。重要的，是要把公园这个产品运营起来。

“微商业”“微体育”，如何赋能公园资产活化

如何在传统的公园里增加生命力，我觉得可以尝试引入各类产业赋能中的“微商业”“微体育”赋能应该是一个方便操作的重要的内容。

一，以商业地产开发的模式在公园引入商业，现在存在重大政策障碍。由于土地性质不能变，公园用地不可以直接进行商业开发，但是众多城市已经发布了关于“公园配套服务项目经营准入标准”，比如北京的政策，是这样表述的：

“本标准中所指的配套服务项目，是指公园管理机构（业主单位）或通过市场竞争机制选择的经营者按照有关法律、法规规定，引入社会资本投资、建设、运营公园内配套服务项目的行为，包括餐饮零售、游览游艺、文化休闲、体育健身、应急救援、智慧管理、无障碍环境等各类配套服务项目。”

由于各地政策不同，但北京的政策，从侧面体现出政府试图打破现有政策禁锢的部分，为公园类项目增加活力。这是一个好的方向，至少在国内有明确的口子打开，用于商业用途是有政策依据的。按近几年项目设计沟通的情况来看，各地相关部门在这一政策的开口上，执行有较大的不同，大多数政府领导更愿意遵从不改变现状的优化策略来推动公园商业化的进程。

二，所以“微商业”“微体育”存在较好的市场机会，就在于政策相对模糊的条件下，采用灵活的方式将商业/体育业态植入公园类项目，比如：

• 利用原有园林绿地，改造为体育运动场地
• 利用原有高差和园建形成的灰空间，开展公共服务
• 利用原有的物业管理和配套用房，实现商业服务功能
• 利用可移动商业车，后备箱集市，美食移动档位等，实现周末/节庆的商业配套功能

三，当然，投资方面，要灵活利用社会资金北京方面的政策也写明：支持和鼓励社会资本进入公园配套服务领域，提倡公园配套服务项目品牌化连锁经营、整体打包专业化运营模式。其实这就带给很多原有商业及体育类业态投资运营商一个新的投资路径，且相对更加轻资产，投资运营风险更低，如果当地政府还有文化体育类扶植政策和专项资金的话，提供一部分的政府采购，运营的整体逻辑就更加健全了。

四，如何活化：

1.商业运营和体育运营反哺公园运营：租金/扣点或者特许经营费用，弥补运营费用空缺。

2.体育运营带来的较大公共人流，提升商业运营效能，提升商业反哺能力，在停车场，快捷充电等项目运营商提供更多的市场利润空间。

3.地段较好的类似项目可以通过EPC+O的方式，解决城市公园改造的资金来源问题，当然根据运营利润的测算，政府方还是需要进行一定比例的持股，用于支持前期建设的快速兑现。

4.同时地方政府可以针对城市旧改进行部分指标优化，进一步实现商业逻辑形成的基础，以吸引更多的社会资本的进入。

上海在此类项目中，应该是较为领先的。比如黄埔滨江项目。城市公园的旧改是一个综合性的系统工程，它不仅涉及到公园自身的改造提升，还涉及到与商业、体育和众多产业领域的有机融合。通过旧改，我们可以为城市公园注入新的活力，使其成为市民休闲娱乐的好去处、城市文化的重要载体和经济发展的新动力。

微商业/微体育运营价值，对于公园类项目，是一种良性的反哺，也是在城市旧改当中的一种简单的实践，不论是作为城市公园管理方，还是作为资本方，或者是运营方，都能在其中得利。当然还有很多其他的方式去解决类似的问题，商业和体育只是其中最为常见的部分，在我的职业视角中，是更容易实践和推广的。

最后，城市公园的形态各异，不能一概而论，每道题都有自己独特的解法，靠的是我们开拓思维，在现有政策的条件下找到更好的资源品牌和解决方案，这也是我们处理公园这类旧改项目的核心思维方式。