产业园内商业，如何实现“不止于配套”?-数艺网

资讯: 展览资讯大型展会灯光节大型盛典赛事中标捷报产品快讯热门话题艺术节活动演出新闻数艺报道俱乐部签约

观点: 大咖专访观点洞察书籍推荐吐槽设计观点企业访谈问答趋势创新论文职场方法薪资报价数艺专访

幕后: 幕后故事团队访谈经验分享解密评测数艺访谈

干货: 设计方案策划方案素材资源教程文案资源 PPT下载入门宝典作品合集产品手册电子书项目对接

产业园内商业，如何实现“不止于配套”?: 2023-05-18

回归商业运营本质去思考，产业如何与商业进行结合，转化为业态、场景、运营文化等，形成项目自身的独特性，这是产业商业应许的命题。

距离东京核心区30公里的地方，有一处不仅是职住一体的产业新城。从1979的概念推出一直到2020年前后的再开发，这里已是产业高度发达、人口活力旺盛，且生态宜人、社会文化活动丰富的项目。它就是横滨港未来21。

▲横滨港未来21，图源网络

横滨港未来21是以城市原生标签——港口工业，奠定城市的文化基调，塑造会展、生态旅游等功能；以城市新兴标签——科技，布局产业和引导人口，实现城市功能升级。其内商业在满足生活配套功能之后，更加具有公共开放属性，且商业的角色更多为传递消费者的生活方式。

无独有偶。新加坡纬壹科技城也是叠加科技标签，将商业与公共空间融合，服务城市生活，强化新加坡生态公共的城市标签底色。同样结合高新产业打造科技标签的伦敦国王十字，商业部分发挥人文艺术的独有优势而打造，与生态公共空间一并传递休闲的生活方式。

▲新加坡纬壹科技城，图源网络

这3个承载城市力的项目，除了城市原生标签与片区未来产业标签的抓取与赋能之外，在商业上还拥有一个共通点，他们都与公园、生态水系、广场等公共空间、泛商业的业态做出了融合。

联名“城市商业”

产业园内的商业种类已是百花齐放。

例如北京中关村科技园的商业，是散落在园区内，以网点的裙楼商业形式做产业的配套。几乎每一个办公总部的低层，都会配套一些商业店铺。

除了承担起产业园区的传统“配套”功能，服务园内的人，产业商业也要展示园区的产业特色。这里有个前提条件，是商业的体量相对够大，能够分出层级，与产业进行一些联系，进而构成自己的独特性。例如位于深圳市南山蛇口片区的南海意库，对外表达的是文创产业，其引入了一些并非逛购物中心时习以为常的业态，而是与自身产业相关。

更具挑战性的是，把产业进行商业化处理，形成自己的业态和产品。位于日本大阪的Grantfront就是这样一种产业商业。在Grantfront，松下、奔驰等企业都各自拥有体验店，此外还有以农业科技打造的餐厅，等等。

▲日本大阪的Grantfron，图源网络

▲ 南楼入口，图源网络

▲ 北楼大厅，图源网络

实际上，把产业形成了商品化，这已经变成了城市商业，拥有独特性的业态、独特性的产品、独特性的商品，成为人们目的性打卡的城市商业。

上海宝山智慧湾科创园深度融合“文化创意和科技创新”，前往参观游览的人之多，有活动时，每天五六千人次是常态。2020年开业的杭州天目里，虽是产业园区，但因特色商业，其已成为一个网红打卡的旅游目的地。北京的798其实也是一个将文化艺术产业结合商业化，做成旅游目的地的园区。

时下，产业已经不像当初那么硬核，越来越展示出体验化的特点。并且从消费习惯来说，消费者一直在追踪新鲜。而产业这件事对普通消费者而言是陌生的，也就意味着是新鲜的。所以产业如何与商业进行结合，转化为业态、场景、运营文化等，形成项目自身的独特性，这是产业商业应许的命题。

产业商业更加外向

向外获取流量，是传统商业的运作逻辑。因其发展需要依靠增量，吸引更多的人到访项目，所以在推广活动、首店打造等运营方面下功夫。

产业园内的商业则不然，尤其是在发展初期阶段。彼时，作为产业的“配套”，商业运作相对向内，流量也较为稳定——产业能够带来多少消费客群可预判出来，服务好这些人即可。所以，那时候的产业商业，着重于定制化的服务，即针对产业人群的具体需求，提供产品和服务，赢取增量的运营手法并不多见。

而现如今，产业园内的商业已经不似早期那样封闭了，会主动在规划层面与城市的肌理做好连接，把商业体系按层级进行布置。并且以产业人群所期待的理想生活方式为核心，来打造产业商业。这种转变与“产业”属性的迭代有关。

当“产业”是以工业产业为主、注重生产制造的时候，商业的向内性更强。所以商业基本以“配套”逻辑为主，体量也不大，业态上主张“吃”为主。

从90年代末到21世纪初期开始，“产业”越来越偏向科技创新，产业人员素质也越来越高，他们对于商业的要求水涨船高。这时的产业商业，虽依然是配套，但已经出现了社交型业态，例如咖啡。在北京中关村科技园区，就至少有5、6家咖啡店遍布园区，图书馆、健身房等也都跻身其中。

随着产业发展越来越复合，逐渐从工业园区发展到科技园区，再到科技新城等产业新区——片区更大了，越来越像一个开放的微型城市，不再是一个封闭园区。

而外延越来越大，与城市的连接性将越来越强，产业商业从内向转向外向的可能性也就越大。

期许：产业与商业化的更多转换

在走访顺丰旗下园区、上海京东及美团总部等项目后，睿意德团队看到，作为产业运营商，他们都会强调，商业首先需要提高园内人群的满意度，进而为出租型办公物业赋能。具体包括员工的特点有哪些（年龄层，过往的消费痛点，等等），商业怎样满足上述员工需求，对应布置业态。其次才是商业如何辐射园区外部。

回归商业运营本质去思考，需要兼顾“消费者、品牌方和运营方”三方的利益。而在产业商业中，如何保证品牌方的利益？如果固守于“配套”逻辑，只是一个内向型商业，服务几千人，恐难以引入注重高质量增长的优质品牌方。

其解决路径一方面在于产业持续发展，存在带来更多人流的可能性；另一方面，带来城市商业的流量，让品牌方拥有增量发展的机会。这就需要产业商业在体系设计时，第一，进行层级化的处理。其中，专门服务于产业园区的一些商业配套，按照就近逻辑，并对商业体量进行一定的控制。第二，运营界面适当打开，与城市建立联系，并可结合文化商业、滨水商业等。

走进那些具开放性的产业园，你很可能会发现一些新兴的品牌。具有一定科技色彩和个性化，是这类品牌的特点之一。例如咖啡类品牌，在初创期，就有很大可能选址产业园区。当下，产业带来的多是具一定消费能力的年轻人。在产业园开店，比较符合其自身生态——吻合目标客群的社交需求；在更贴近消费者的同时，其租赁成本也相对低；空间打造的弹性更大，比较容易表达品牌调性。

蓝瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）在日本有家店，就曾把喝咖啡跟咖啡制作、咖啡豆炒制等相结合，类似星巴克工厂店。这些在购物中心内难以实现的事情，在产业园区则成了产业的体验消费。

▲ Blue Bottle Coffee 日本门店，图源网络

▲ Blue Bottle Coffee 日本门店橱窗，图源网络

▲ Blue Bottle Coffee 日本门店内部，图源网络

如何让商业背后的产业能够被体验，这也将是产业商业有别于购物中心等传统商业的发力点。

结语

如果随着产业片区的发展，其内商业的终局不再是园区，而是城市的一个部分。那么，产业园中的商业，亟需结合城市发展和产业生长周期。RET睿意德北京策略顾问部总经理周雷亚表示：过往的产业商业，着重点都会放在“配套”，即怎样服务因产业而吸引来的人才需求。现在对于产业商业的思考，则是置身于城市商业体系。

而打造一个产业与商业相互融合、跨界的商业功能，展现出更多的特色体验，这将是产业商业独一无二的内容。

阅读原文 * 文章为作者独立观点，不代表数艺网立场转载须知: 本文内容由数艺网收录采集自微信公众号RET睿意德 ，并经数艺网进行了排版优化。转载此文章请在文章开头和结尾标注“作者”、“来源：数艺网” 并附上本页链接：如您不希望被数艺网所收录，感觉到侵犯到了您的权益，请及时告知数艺网，我们表示诚挚的歉意，并及时处理或删除。

数字媒体艺术新媒体艺术科技艺术

11997