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香港社区商业:长在边边角角,比高奢mall有趣又好玩 | HK72 小时

2023-04-25

香港把社区mall做活了


撰文 | fufu 米娅

主编 | 付庆荣 

摄影 | fufu 米娅


编者按

Preface


如歌的香港商业,正在回归。奢华、烟火味犹在,但进化有些缓慢,呼唤fresh air。【重读香港】系列,关注大湾区宏大叙事下,香江商业变化中的闪光点。此篇为,HK72小时·中。


往期回顾:

【HK72小时·上】【谁在香港勇敢开店】 




“HK72小时”暴走记第一篇,我们以“街头视角”观察香港。文章发出后,相当一部分读者,都联想起自己此前访港的经历,追忆中的画面繁华耀眼。

但现在的事实是,通关恢复数月,内地访港旅客数远没有此前那么多。我们周六晚上10点回到深圳福田口岸,几乎没有看到拖着行李箱、大牌购物袋的扫货客。

五年前,香港售卖的奢侈品、黄金珠宝、奶粉、化妆品、日用药物、球鞋、电子产品等,都是扫货清单。那时候,我们经常可以在罗湖或福田口岸,看到一个人拖着两三个行李箱的“盛况”。

周六晚上10点深圳福田口岸 几乎没有人拖行李箱

香港“购物天堂”的吸引力,确实弱了不少。而正在改变的香港商业,还在尝试探索和制造更多吸引内地以及国际旅客的理由。与此同时,深度经营本地社区客群,成了香港商业的主要命题。

暴走香港第二天,我们以“社区视角”,聚焦非核心商圈商业。它们所处的“边边角角”位置,旅客到访较少,本地客群聚集。从黄大仙的乐富街市(LOK FU MARKET),到远郊将军澳附近的POPCORN和康城THE LOHAS;从未来第二CBD商圈启德,到铜锣湾片区的“隐世”百年村落。

康城THE LOHAS连通康城地铁站

6万步+走下来,我们发现,香港社区商业,总是沿着地铁站而生,并基于TOD开发模式,叠加对社区生活(community life)的思考和解构。

目前内地这种模式,还处于探路阶段,杭州小藤街们爆红效应能持续多久,无法定论。而其他传统型社区mall,公认的精品之作,更是少之又少。

内地社区商业的迷惑之问,我们尝试在香港社区商业中找到答案。从乐富广场往回走向地铁站时,我们不由地感慨:“做好接地气的社区商业,一点儿也不比做高奢mall更容易。”

做高奢mall,有种上帝视角;而做社区商业,是真正的躬身入局,以平等的、谦和的姿态,用心地去体察,当人就在“家门口”,除了柴米油盐,还有什么东西、什么场景,能够触动消费欲望。

乐富街市


01
乐富广场
“网红菜市场”带火的社区mall


在香港地铁观塘线上,有一站叫“乐富”,距离我们住的酒店(深水埗站)仅有4站,车程约15分钟。

从地铁A口经过“绝味鸭脖”门店走出,左前方是乐富广场住宅区——乐富邨,属于香港房屋委员会辖下的公共屋邨之一。

乐富邨

乐富邨有一道连廊直通商场F1层,且可连接UG2层的“乐富街市”。作为香港的“超级包租公”,领展手握超50个“鲜活街市”,雄踞在非CBD处。

爆改后走红的“乐富街市”,只是其中一个典型案例。空间设计上,这里的摊档与摊档,按品类聚合——粉红色1区是海鲜水产,青绿色2区以肉档为主,蓝色4区则侧重日杂用品;以区块分散,横竖交叉的动线中,人行通道普遍较内地菜市场宽敞、直爽。

乐富街市菜市场导视图

视觉感上,乐富街市像是个mini型的商场。每一个摊档,都有属于自己的专属名字;每一个摊主,都像是在经营一家自己的小店,个性感、归属感被放大。

菜市场每个摊档都有个认真的名字

从菜市大门而出,继续向前则来到乐富广场的主入口之一。电梯到达二楼时,视野瞬间开阔,原来是个绿坪如茵的社区公共空间。粉蓝相间的充气床上,有家长陪同的小朋友上蹦下跳;绿地上“生长”出来的座椅可随心而坐。

视线的尽头,2层的玻璃幕墙上,流畅的字体写着“旅程由此展開 your journey starts here”。的确,顺着幕墙两边的楼梯而上,可以选择商场内部细分的商品及服务。美食服饰、日杂百货、银行邮局、药房诊所、儿童教育、养老看护……关于社区生活的一切,都能在商场找到触及之处。

your journey starts here

这才是一个“合格”社区mall,应该有的样子。融入社区,是它的基本生存之道。让社区生活的人们,在这里自由畅快的呼吸与行动,则是它可持续发展之道。

说到可持续发展,在此趟惊喜之旅中,我们在F3层偶遇了“领展可持续未来馆”开幕前的媒体会。从解说员的演示中,看到领展的可持续发展实践,已不限于商场、商户,还要将传递给社区生活的人们。

让可持续发展,成为一种社区精神与契约。

乐富广场二楼留出宝贵的中庭空间


02
POPCORN、康城THE LOHAS
拿捏香港富人心


POPCORN和康城THE LOHAS之间仅有一站地铁的距离,前者连接将军澳地铁站,后者连接康城地铁站。

滴一下八达通,走出两个地铁站闸门,扑面而来的都是整整一大片落地玻璃墙,户外是开阔的绿植。绿植环绕着一栋栋成色较新、楼高逼人的住宅楼。

康城THE LOHAS地铁出入口


显然,与乐富街市聚焦公屋居民不同,POPCORN和康城THE LOHAS周围聚集的是买得起房的人。在香港,但凡能买得起房,至少是千万富豪家庭。周六下午探盘时发现,二者进场客流络绎不绝。

POPCORN开业于2012年3月,占地34.5万平方呎(约3.7万平方米),座落于将军澳真正中心点,由新鸿基地产与港铁公司共同开发,港铁物业公司负责运营管理。

POPCORN外立面


POPCORN连接各区的巴士、小巴总站,为区内主要交汇中心,以东九龙甲级写字楼客群、年轻中产及上盖酒店住客为目标客群。

从商场导视图看,POPCORN零售业态偏重,占比约3/4,涉及时装、零售美食、超市百货、礼品/书籍/文具、运动用品、钟表及首饰、皮鞋/手袋14个品类。其中,国际运动大牌基本全部在这里铺排,还有Dior等几个奢侈品牌。

似乎POPCORN运营方看来,相比富人阶层,中产阶层物欲需求更强烈,即便在离家很近的mall也相对容易调动购买欲。

一个有意思的细节是,我们在POPCORN看到一个店铺排起折了好几道的长龙。走近一看才发现,队伍的起头处,GODIVA冰激凌买一送一。

GODIVA门店大排长龙

相反,餐饮业态大概占比1/4,品牌有29个。由于餐饮品牌少而分散,下午2点饥肠辘辘的我们,“偶遇”不到心仪的餐馆,干脆跑去马路对面的大快活吃了一顿“不用思考”的港式快餐。

POPCORN倾向于通过零售消费,释放年轻客群的消费力。但同样位于将军澳片区的康城LOHAS,走的则是完全迥异的路线。

POPCORN空间

日出康城,被称为全香港住宅数量最多的大型私人屋苑(即小区)、“最富豪区”。分13期开发,目前已有超40座超200米以上的大型高层住宅楼盘,预计2025年全部建成。

“香港体验官”公众号发文称,日出康城备受欢迎的原因是,大户型居多。以第二期领都为例,全部是三居室或四居室,最小户型的实用面积也有700多平方呎(约77平方米)。因为毗邻将军澳和清水湾郊野公园,这里还提供日落海景房、视野开阔的山景房等不同视野的户型。

城THE LOHAS视野

可以看出,日出康城的主要客群比POPCORN还要高端。那么,富裕阶层在家门口的商场,会为什么买单?

康城LOHAS给出的答案:富人的物欲消费没那么高,在社区mall里不需要传统意义上的高端消费、奢侈品消费,而是需要代表品质生活的餐饮、康养保健、社区服务、休闲体验。正如LOHAS的全称释意:Lifestyles of Health and Sustainability。

商场导视图上,餐饮业态占了接近45%,从1层到4层都有分布。其余的业态亮点是:没有一个奢侈品牌,钟表及首饰也仅有周大福、六福珠宝;保健及个人护理品类,不仅有万宁屈臣氏,还有多家中药房;服务板块品牌清单很长,其中以银行、赛马会、保险、地产置业为主,专业祛斑的高端医美品牌Oasis亦在其中。另外,这里设有全港最大的市内溜冰场。

城THE LAHOS全香港最大的市内溜冰场

上述考察对比,基本侧重于客群属性和业态品牌,这当然不足以描摹POPCORN和康城LOHAS的全貌。但从中已可看出,香港郊区社区商业,对客群生活需求的洞察功力,如此独到。

城THE LOHAS客流络绎不绝


03
香港第二CBD启德
南丰AIRSIDE、双子塔SOGO “比美”


在“杀向”将军澳、康城之前,我们在观塘线上拐了个弯,去到了有香港第二CBD之称的启德。

出发香港前,对启德的期待感拉满,很大程度是受两个明星项目刺激。其中,最受瞩目的当属南丰集团地王项目——AIRSIDE,是启德发展区最高摩天大厦,总投资金额达320亿元。

离AIRSIDE最近的地铁,是“启德地铁站”D口。项目对外宣传是2023年启幕,但我们现场看到的依旧是满满当当的围栏。透过细微缝隙,看到了项目正门前大块大块正在修建的绿地与已经成型的小径。整个商场的外立幕墙也已完工,只有1楼还是未完工状态。

南丰集团地王项目AIRSIDE

在寸土寸金的香港,保留足够的绿地或其他形式的公共空间,似乎是商场们一种不成文的规矩。不过是面积有大有小,布局形态不一。

按照目前找到的资料介绍,AIRSID设有近6000呎的活动场地外和过千呎艺文创意空间,以进行为香港及国际艺术家提供场地举办活动、展览、分享会、工作坊等,有点K11 MUSEA 范的商场。而它的另一对手,在“启德地铁站”B口正面扑来两座对称的“大家伙”——启德SOGO,同样押宝艺术调性。

资料显示,利福国际以73.9亿元拿下的SOGO地块是启德一代地王,后被AIRSID赶超。计划在1座10楼将设置约2层高的艺术展览空间,12楼餐厅层户外设有平台花园,13楼亦会设一个有盖的空中花园。

在现场,我们看到的双子塔SOGO,并不是早期规划的三角形侧面造型——意外的是,这一创意在AIRSIDE身上落地了。而双子塔空中连廊也不见踪影,留下的是可以看见远方山脉的城市天空。

远方山脉的城市天空

而为了解决目前商圈内遇到的“区位联通性弱”“人群不聚集”等现实问题,启德将启动一条长近1500米的地下街,联通九龙城、新蒲岗、启德站及宋皇台站,预计2029年前陆续落成。

期待这条香港最长购物街——半条弥敦道长、尖沙咀柏丽购物大道5倍长——能够为启德商圈带来聚合式的质变。


04
隐藏彩蛋
铜锣湾百年社区,小店聚合新生

我们还发现,香港有另一种相对隐藏式的社区商业形态——传说有大片咖啡聚集的大坑社区。

大坑是个百年老村落,又被称为“铜锣湾后花园”。这个地方,可一点都不好找。

到了傍晚6点左右,体力已经临近极限,全靠意志力撑着。两个人撑着一把单人雨伞,经过香港新生代“顶流明星”姜涛巨幅海报,七拐八拐经过很多树冠巨大的老树,赶在天完全黑之前,终于找到了大坑。

暮色之中,闹市人潮汹涌的喧嚣隐退在身后,空气中都是隐世小社区的安静。

社交平台上打卡很多的NO2咖啡店

这个名声响亮的咖啡片区,其实并不大——大约横纵各有四、五条短小街道。我们打算找个歇脚店,但并没有选择社交平台上打卡很多的NO2咖啡店、MUSE咖啡,而是纯凭个人直觉选了一家UNAR COFFEE。

点上两杯咖啡,就和当地人聊天。
“疫情以来,这一片咖啡店是多了,还是少了?”
“多了!多了十几家”。

但就我们的实际观察推测,“多了十几家”,应该包括咖啡店、酒吧、小食店。因为,相比拥有六七十家咖啡店聚集的广州六运小区,大坑咖啡社区的咖啡聚集现象,并不很明显——目测大概10多家。

大坑社区里的UNAR COFFEE

那么,真正让大坑在当地人心中,成为一种“后花园”式的存在,原因是什么?我们从UNAR COFFEE店里可免费取阅的小手册里,隐约得到了答案。

这是一本莫兰迪蓝的折叠手册,记录了几座标志性建筑相关的故事。比如,大坑莲花宫,每年会上演手作舞火龙民宿……几段短小的图文,透露出对大拆大建的“商业进化”的强烈反抗,对消逝的社区记忆的遗憾和愤怒,以及对所能留存的珍视。

由此我们忽然发现,香港社区商业,除了备受推崇的菜市场社区商业、郊区巨型社区商业、未来CBD社区商业,另一种重要的存在是,类似大坑这样的小店片区。这里的人,对社区的热爱,得到了适度的包容和尊重。

而显然,多元和包容,是香港作为一个国际大都市,必须有的胸怀。


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