撰文 | 苏珊 胡雨晴
主编 | 付庆荣
图片来源 | 除特别标注外，均来自官方
编者按
Preface
编者按：中国，全球商业地产最为繁荣的国家之一。疫情过后，这种势能，还在延续，却有变化。【商业大势】系列，以长期视角，观察商业地产领域风向标式的趋势，思考未来的方向。此篇为，ESG。
往期回顾：【高端商场】【商管公司】【TOD商业】【国资并购】
“可持续发展”“绿色商业”，正在成为地产企业财报、商业地产报告中年度热词。它们的出镜频率显著增加，在报告中所占篇幅逐渐拉长，呈现的颗粒度细致，从虚到实多角度演绎。其中，万科、龙湖、华润、太古、恒隆、新鸿基等头部公司，主动披露的ESG内容（Environment, Social and Governance，环境、社会和公司治理）是可持续发展的具象化表达。ESG的核心是在传统企业分析基础上，引入对于公司经营内生性（公司治理水平）和外部性（环境、社会影响）的考虑，以全面衡量公司发展的可持续性和竞争力。用可持续发展的眼光，站在新的高度上重新认识商业地产企业，成了新的时代命题。ESG评价体系,有三大核心要素——环境（Environment）、社会（Social）以及公司治理（Governance），可在以财务为主的传统公司年报之外，提供了更多的信息披露维度。
影响公司发展的因素很多，现阶段上市公司的信息披露主要围绕财务情况展开。虽然也有行业、董监高、公司治理等章节，但信息量较小，尚难以横向对比衡量。而大量公司治理实践证明，现代社会任何一个公司的发展均离不开各种利益相关者的投入与参与。企业并不单纯是所有者的企业，而是所有其他利益相关者共同的企业。只有当各利益相关者的利益得到合理的配置与满足时，才能建立更有利于企业长远可持续发展的外部环境，实现企业价值最大化、股东财富累加的目标。当然，在现实环境之下，商业地产行业普遍关注ESG，还与以下两大因素相关：2021年，纽约大学斯特恩商学院卫兰教授研究团队指出，在1000多份ESG研究报告中，58%表明ESG与公司业绩呈正相关；59%的报告表明ESG表现好的公司，投资回报率高于或至少等于传统投资回报率。监管部门在企业信息披露、投资引导监督两方面，推动ESG规范从被动执行转向主动接受。一方面，通过制定详尽的信息披露规范并扩大适用范围，提升信息披露质量，让企业向投资者提供更可靠的投资咨询；另一方面，企业投资机构作出要求，支持符合ESG的可持续发展投资，同时加强对ESG投资的真实性监督。
在这样的核心逻辑之下，ESG正以令人惊讶的速度和广度改变全球投资图景。据统计，仅仅在五年时间内，ESG资产规模就已经从2016年的22.8万亿美元上升至2021年的35万亿美元。这些积极拥抱ESG战略的公司，通过提升、展示自己的ESG表现，获得了更好的社会声誉、更大的市场份额、更低的融资成本等效益。仅以中国为例，截至2022年，已有超过1400家A股上市公司发布了ESG报告。无论是主动还是被动，关注ESG，改善治理水平，是大势所趋。而身处大潮的中国商业地产行业，已经开始大步落地实践ESG理念。商业地产在整个资产生命周期，ESG实践贯穿始终，且逐渐从一个隐藏式任务变为公开式亮点。在当前的“双碳”背景之下，商业地产的长期价值始于长期视角，且沿着绿色、文化两条清晰的逻辑脉络而展开。
目前，规模较大、以高端商业/写字楼为核心业务的头部商业地产企业，公开展示了他们的ESG战略，如太古、九龙仓、恒隆、万科等单独发布了2022年可持续发展报告，实践及目标主要从环境视角、围绕绿色建筑展开：
- 太古地产自2016年起落地“2030可持续发展策略”。报告提及，成都远洋太古里成为全球首个获得LEED O+M（既有建筑）铂金级认证的开放式街区，前滩太古里为全球首个获得WELL健康建筑标准核心体（铂金级）认证的购物中心；
- 九龙仓集团自2014年起便成为恒生可持续发展企业指数系列的成份股之一。截至报告期内，超55%的中国内地投资物业已取得绿色楼宇认证；
- 恒隆地产在应对气候变化方面表现突出，是全球首批成功获得SBTi批核公司所制定的短期及长期净零排放目标的公司，并承诺将于2050年前实现净零排放；
- 万科早在2014年已在集团范围内提出所有新建建筑均需符合绿色建筑标准的要求。截至报告期内，万科绿色建筑面积达到3.08亿㎡。
而印力作为集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，在购物中心运营上延续了这一绿色基因，绿色运营和共创绿色运营正成为印力新的标签，且集中式呈现在《印力可持续发展白皮书》中（文末扫码获取完整版白皮书）。客观评价购物中心绿色实践成效，LEED是行之有效的量化工具，在这方面，印力同样排行前列。据赢商大数据统计，截至2022上半年，共有九家商业地产运营企业管理2个及以上LEED认证购物中心。在内资企业中，印力凭借3个LEED认证在管项目，在民营中位列第一。印力绿色实践的起点，始于上海七宝万科广场，是国内第一批做LEED认证的商业综合体。在这一阶段，印力对绿色经营理念的实践更多地围绕建筑和场景端的规划设计展开，但没有将可持续理念延伸到项目的全生命周期。
而其首个可持续发展全周期开发的项目，是上海南翔印象城MEGA。作为印力首个旗舰产品，除了规划设计绿色应用外，重新定义“绿色”商业产品，为消费者提供了“全域应用消费场景”：以绿色生态为主导的三大场景打造，解决冷区难题，形成交互体验场景；释放更多公共空间，将购物中心作为城市景观和公共空间组成部分，与之串联形成Life hub（生活枢纽）。
上海南翔印象城MEGA于2021年获得LEED O+M（既有建筑）铂金级认证，成为上海首个纯购物中心体LEED铂金级认证项目，也是目前获得LEED铂金级认证的商业建筑中体量最大的单一购物中心项目。据赢商大数据统计，自开业以来，南翔印象城MEGA场日均客流指数5.3万人。即便在2022上半年疫情肆虐期间，也基本维持在4万人以上，且7月实现客流的快速复苏，展现出极强的内生韧性。
● 上海南翔印象城MEGA内部景观
综合来看，商业地产逐“绿”而上，会给相关企业带来经济效益与品牌效益的双向赋能与提升，实现长期价值：
一方面，绿色实践带动经济效益。首先，作为行业内最具权威性的绿色建筑认证之一，ESG议题下的绿色实践——LEED认证，可以为资产带来更高的营收，如提升资产价值、节约运营成本；其次，为投资者创收，ESG有利于拉高企业估值，带来绿色溢价。目前，ESG广泛地影响商业地产投资决策：CBRE调研数据显示，2022年，将ESG纳入投资决策的投资者占比首次突破50%，这一数字在2023年增长至76%。另一方面，绿色实践扩大品牌影响力。ESG符合环保议题，实现环境效益的正向溢出，是企业社会责任的体现；具体到项目，LEED认证对项目外部环境、内部设计与后期运营提出更高的标准，提高使用者体验感，以此树立绿色品牌印象、打造标杆。
商业地产的ESG实践，并不限于绿色建筑、绿色运营等，还有重要的一部分是与城市文化、社区文化融合而生。文化与商业的相互碰撞与融合、重塑，并不是一个简单的过程，只有充分考虑社会价值的商业价值，才能走得更稳、更远。因此，印力在绿色建筑有所实践外，同时不断探索文化与商业融合之道。打破传统的封闭式商业体验，以开放式街区的形态，构建户外漫步空间：印力打造的12万㎡福州烟台山商业漫步街区项目，保留了仓前九里 46 栋古厝和 13 条漫步街区，以“艺文、跨界、社群”为标签，在“一主街、双环线、三组团、九巷道”的空间格局里，依托底蕴深厚的烟台山历史文脉，构建轻松悠然的步行空间。
● 烟台山项目规划 图源：印力可持续发展白皮书
项目规划有东、中、西三大商业组团，其中东、西组团构成了福州烟台山一期，于2021年10月30日开业，业态以高端餐饮、生活配套、时尚先锋零售、小资情调轻餐等为主。
2022年9月30日二期开业，以独栋建筑为主的中区组团正式亮相。二期在尊重历史和保护建筑的基础上，延续烟台山人文诗意和潮流品味的商业逻辑，通过品牌升级及空间迭代，构建面积更大、品牌更强、业态更丰富的复合型艺文商业街区，首店品牌占比近30%。
福州烟台山不仅是福州当地文化的展示平台，还成为福州品牌走向全国的孵化器，进一步激活、发挥了项目的文旅属性，使之成为复合型消费目的地，增加了消费者的到达理由。
商业不仅是商业场所，亦是社区的公共空间，更是城市的文化聚落。据赢商大数据，历史文化建筑相对集中、文化艺术氛围更浓厚的印力福州烟台山二期项目，具备更好的客流表现，相比一期整体高出9%左右。可以说，在打造全新的商业场所时，将商业的种子扎进社区、融入文化发展，商业的未来可能性、韧性才会更多、更强。
● 福州烟台山商业漫步街区 图源：漫步烟台山微信公众号印力的发展理念在探索中成长、实践中升级，令其成为践行ESG理念的长期领跑者。截至2022年12月31日止，印力累计开业102个商业项目，已开业建筑面积868万平方米，规划中和在建商业建筑面积为124.4万平方米。这102个商业项目，连接着具体的城市商圈、社区与人群。在印力看来，每一个商场都不是个孤立的存在，与周边人群共生共进，融入在地文化与标签，承担对应的社会角色，都是把项目做成精品不可或缺的元素。
● 亚洲最大的江豚雕塑，位于武汉青山印象城内
武汉青山印象城，印力集团率先将社区生活枢纽概念融入改造的项目之一，既体现出其社区连接的贡献，亦体现出其数字化运营的能力。2019年，在重新定位为「Life Hub 生活活力中心」后，武汉青山印象城通过「超新星」平台，利用多达200个以上的客群标签数据，快速完成了主力目标客群的定位——基于到场人群数据分析，家庭客群占比48%，为第一大主力客群，消费潜力大。
通过进场人数、进店人数、人均进店数、场内停留时长、到店交通方式等多层次的客流指标分析，进一步锁定主力目标客群锁定在3-9岁的小太阳家庭（未成年的家庭客群中，3-9岁的儿童顾客占到81.5%），项目定位为「武汉首家陪伴型亲子商场」。2020年至2022年中下旬，武汉青山印象城客流提升135%，较疫情前（2019年）提升了21%；销售额提升143%，较疫情前提升33%，出租率也超过90%。数字化提升商业运营，满足片区消费需求的同时，武汉青山印象城与街道、社区建立了良好协同关系，打造贴合政府与街道、社区的邻里中心。一楼外街部分的区域，划分给社区服务中心和街道服务中心来建立邻里中心；引入青山区图书馆（新馆）、社区警务室、献血站、自助政务机等服务设施，更好地服务社区居民和消费者。
这样的创新案例，在《武汉市青山区人民政府工作报告（2022年）》被重点提及：“社会治理创新持续深化，共同缔造活动有序推进。……稳步推广印象城邻里中心模式，加快推进社区商圈建设，八大家花园社区“一刻钟便民生活圈”成为全市亮点示范。”
做城市的文化记忆，做商圈的邻里中心，做消费的公共载体和生活枢纽，印力的ESG实践与“社会（Social）”密切相关，将商业地产运营提升到一个新高度。在外部，扎进社区、融入文化发展，商业的未来可能性、韧性才会更多、更强。而在企业内部管治中，产业链较长，相关利益方复杂，务必重视风险管治架构建设与制度建设，才能持续增强商管公司的信任感、竞争力。2019年，印力集团联合中国连锁经营协会及万达、龙湖、华润等7家企业共同发起组建“商业地产诚信联盟”的倡议。倡议提出，诚信是商业文明最基本的价值观，也是商业社会得以健康发展的基石。为杜绝行业失信行为，联盟将以“诚信经营、阳光同行”为宗旨，倡导守法合规、廉洁自律的理念，拒绝录用失信人员，并将以开放的态度在未来与更多优秀企业携手，构建诚信阳光的商业环境与秩序。中国连锁经营协会副会长武瑞玲表示，协会将把此倡议纳入到中国商业行业道德规范的整体框架中。基于此，印力集团定期开展经营类项目的专项审计监察工作，重点检查员工内部风气、供应商关系等内容，邀请员工及供应商对公司廉正环境进行评价，并根据评价情况编制向一线管理团队下发《廉正风险提示函》。2022年，印力持续开展合规审计和监察，共计开展了 19 次综合审计、14 次离任审计及 14 次专项审计，并针对招商、营运、财务、成本、采购等重点风险领域，开展内控检查 11 次和红线底线风控走访 2次，以高压态势严格处理违反红线行为。此外印力亦将供应商视作支持企业创造价值的保障。2022 年，其对供应商尽职调查覆盖率达到 100%。严格的治理制度、风险管控，是印力团队的能力体现，也是其能够穿越数个周期的关键所在。正如，印力集团董事长、总裁丁力业所言：商业、零售与百姓生活密切相关，是一个可以穿越多轮经济周期的行业，考验从业者是否具备穿越周期的商业运营能力。往后，这个穿越周期的能力，不再仅局限于企业是否符合合规底线，更需要企业铸造细致深入的合规实践制度、闭环的管治链、元化的合规培训方式，以及落到实处、见到实效的制度。ESG作为前沿的理念、现有披露体系的有益补充，在另一个更广阔的维度，提供评价一家商业地产企业的方式。让企业时刻带着长期视角，创造长期价值，成为一个真正的长期主义者。
![](https://img.d-arts.cn/grab_img/cd6166bcc2cde7aeadf99d6ce38657d01705456819.jpeg?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,m_fill,w_99,h_56/quality,Q_90/format,jpg "魔都未来的七大世界之\")
