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【乡村振兴】如何评估乡村项目的开发价值

2023-04-08


【广振按】乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源,和所在区位、经济、社会等内外部基本条件,决定了项目地开发的核心导向。


乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源,和所在区位、经济、社会等内外部基本条件,决定了项目地开发的核心导向。


值不值得开发?


1

清查开发条件


乡村项目开发条件6大清查方向 


[1]经济发展基础 


产业基础:现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构

→是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础


生产要素:商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况→是否具备推动经济提质升级的发展活力


泛参与者:村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与主体发展诉求→是否能够充分调动各参与者能动性




[2]土地资源基础 


总体面积:项目地块总面积决定了项目体量→是否具备合适的发展规模


建设用地:商业及餐饮、旅馆等商业设施用地,娱乐、康体等设施娱乐康体设施用地,度假村用地等旅游用地及其他相关建设用地→是否能够保障投资大平衡


农业用地:耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地→是否具有优渥的土地资源,核心产业农业是否能够向规模化、现代化、产业融合化提质升级


其他可做休闲农业用地的土地:如农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地、四荒地等→是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展


(注:以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。)


[3]区位交通基础 


大区位:地理区位、所处经济圈、比邻的客源市场等基本状况

→是否具有优势距离、资源、市场基础


大交通:铁路、公路、民航等交通资源
→是否具备商贸物流条件及旅游可进入性


小交通:村镇内部路网、道路硬化情况等

→是否具备优良发展基本,是否需要升级



[4]泛旅游业资源 


自然资源:地质、地貌、水文、动植物、生态等资源
→是否具有良好生态基础及资源特色


文化资源:遗址、遗迹、文物等历史文化遗产类景观,建筑、桥梁、公园、人造景观、博物馆等近现代人文吸引物,民俗、节庆、手工艺等非物质文化遗产等资源,历史故事、传说等文化脉络

→是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值


建筑风貌:建筑形态、风格、材料、色彩、高度、密度及项目地村落原有空间肌理的适配度等特点→是否是风貌突出、特色鲜明的传统风格,是否具有一定的完整性,是否具有改造价值


接待设施:停车场、酒店、饭店、公共厕所、医疗救护设施等基础旅游接待设施

→是否充沛、卫生、安全,是否满足一定程度的接待档次 


[5]农业影响因素 


自然条件:气候、水源、地形、土壤、热量、光照、温差等自然条件

→ 是否满足当地现有农业发展,是否需要调整,是否有新增领域可能


社会经济:市场需求、交通、国家政策、农业生产技术、工业基础、劳动力、地价水平

→ 是否有利于地方农业产业结构升级 


[6]乡村基础设施 


农业生产基础设施:现代化农业基地、农田水利建设、用材林生产基础和防护林建设、农业教育、科研、技术推广和气象基础设施等

→是否充足完备,是否能够推动农村经济发展、促进农业和农村现代化,是否需要加大投入


农村生活基础设施:饮水安全、农村沼气、农村道路、农村电力等基础设施建设

→是否能够满足居民生活基本需要,是否需要加大投入


社会发展基础设施:农村教育、文化、卫生、医疗、体育等设施


→是否建设齐备,是否品质过硬,是否满足改善农民生活条件的要求,是否有利于促进农村生活软环境的发展,是否需要加大投入




2

评估开发价值


根据上述一、清查开发条件中的


1)经济发展基础;

2)土地资源基础;

3)区位交通基础;

4)泛旅游业资源;

5)农业影响因素;

6)乡村基础设施


等六大项基础条件的清查,我们能对乡村项目建设所需的核心条件作出基本的细化判断,而乡村项目是否具备开发价值,也应根据上述的资源及条件清查,做出综合性的判断。


总体而言,可以根据如下4大基础判断标准,来衡量项目地是否更具发展优势。


乡村项目开发价值4大判断标准


1)是否具备特色产业及发展优势


乡村项目打造的成功关键在于能够创造长足、健康的经济效益,因而具备一定特色产业的村镇,或具备优良的资源、管理、环境、人才、文化、技术等方面的优势的村镇,更加具备发力基础,能够相对容易地通过产业链整合、产业结构升级,形成具有本地区特色及核心市场竞争力的产业或产业集群。


2)是否具备闲置土地及房屋资源 


通常来看,“空心村"或新村搬迁之后的废弃旧村往往具备更便捷的开发条件,因为闲置的农宅、土地等资源更容易进行资产流转,这将大大减少项目前期的工作难度。而未来乡村项目的成功打造,将既有利于避免闲置资源的浪费,又能使得偏僻、废置、无人居住的村落焕发新生。 


3)是否具备有利的区位交通条件


不论是农业产业规模化、结构化升级调整,还是农旅融合,都需要项目地具有优良的区位和交通条件,好的区位和交通代表了好的市场对接性和通达性,不仅有利于农副产品的贸易与流通,还有利于旅游市场的开拓与稳定发展。 


4)是否具备优良生态及村落风貌 


乡村项目打造需要“三生空间优美”,三生即生产、生活、生态。生态环境优良、乡土风味浓郁、建筑风貌独特的村落,具备天然的、原生态的、保存良好的乡土气息、村落格局和建筑风格,能够称为项目“三生空间"打造的重要载体。


文章 | 新型城镇化与城乡研究中心

图片 | 网络

编辑 | 白夜

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