度过漫长冬日，商业地产行业渐渐于春暖之意中迎来新的开局。过去几年复杂环境催化之下，实体商业为了寻找突围之道，加快了从信息化、数字化到智能化的过渡、转型，由数智化赋能的智慧商业，成为行业普遍关注的焦点。

那么，当购物中心热衷“智慧商业”之名，是否深入思考，其对效率的提升究竟是名副其实还是“表面功夫”？在后流量时代，如何克服留存转化难的痛点提升流量掌控力？面对未来的不确定性，它能否帮助重回正轨的商业地产找到新的增长点？

带着“商业数智化的思考与进阶”的议题，中购联铱星云商联合瑞为技术于2023年2月28日举办了商业地产CIO闭门峰会。众多行业大咖、意见领袖齐聚深圳，探讨商业地产数智化的当下和未来。

商业数智化下半场

技术+商业助力精细化运营

会议伊始，中购联联合创始人 张红卫率先发表致辞。他指出，面对开发、招商、调改、营销各个阶段越发复杂的难题，当下购物中心行业已无法仅凭经验做出科学决策。正因如此，目前国内多数购物中心已基本完成了客流数据采集、收银管理、停车系统、会员数字化、流量营销等数字化基础布局，随之而来的是商业数智化的下半场。

中购联联合创始人 张红卫

作为国内最早的购物中心组织，中购联拥有权威的会展、研究、培训、智库、传媒等多个行业领导性平台。此次联合瑞为技术举办闭门峰会，旨在发挥双方优势，通过科技专家和购物中心专家的交流、碰撞，让数据产生更多、更长远的商业价值，做出更适合购物中心的科学产品，从而推动数智化时代行业的繁荣发展。

事实上，商业地产经过了两轮迭代，正面临越发深入细致的挑战，精细化运营逐渐成为商业地产全新管理目标。而管理目标的变化，随之带来了组织结构、流程、系统等一系列连锁变化。

瑞为技术高级副总裁 马可

瑞为技术高级副总裁 马可在随后的致辞中表示，作为专业的AI科技公司，瑞为技术在提供数据洞察的基础上，希望更进一步与商业地产共同前行，探索数据和购物中心系统的深度融合，并在此基础上为用户提供综合、全站式的社群化服务，以更细微、定制的数智化服务助力商业地产实现精细化管理目标。

前瞻洞察市场趋势

数智化的思考与进阶

不久之前，聊天机器人程序ChatGPT的走红让大众深刻感知到了数字时代的加速到来。其实，将目光聚焦在几经沉浮的商业地产市场，数字技术、智慧商业早已开枝散叶，如何更进一步让数智化更全面、高效地赋能购物中心行业，既需要对商业地产市场更清醒的洞察，亦离不开对技术触达层面的清晰认知。

对于过去的2022年，中指研究院深圳分院总经理 樊鹏飞率先发表了演讲，分别从宏观环境、市场及企业表现三个维度对2022中国商业地产市场进行了总结。

中指研究院深圳分院总经理 樊鹏飞

他指出，去年受疫情影响下，中指研究院监测的21个行业中，包括零售、道路运输、住宿、餐饮、居民服务等在内的15个接触性、聚集性的行业都有所收缩。与此同时，消费市场全年商品零售额仅增长0.5%，餐饮收入则同比下降6.3%，但依然保有较大韧性。随着疫情的放开、政策的发力，消费市场已呈现复苏迹象。

结合全国重点商圈租金调研情况，樊鹏飞分析指出，去年一二线城市购物中心整体租赁水平呈下跌走势，在疫情放开之后，消费市场回暖、供给端和消费政策等多重利好刺激下，商圈租赁市场有望回暖。

值得注意的是，过去一年，房地产、商业地产企业纷纷加大在轻资产方面拓展新资产的力度，通过轻重并举提高对抗周期性风险的能力。而在经营策略上，以稳为主、降本增效成为重点。如龙湖、华润万象等都强化了在数智化方面的部署，以降低轻资产服务的运营、管理成本。

面对整体向好的市场和商业地产逻辑的演变，数智化显然正扮演着资产盘活、降本增效、提升运营力等新角色。对此，瑞为技术高级副总裁 张灿以“商业数智化的思考与进阶”为主题发表了演讲，以探讨商业数智化面临的挑战及破局点。

瑞为技术高级副总裁 张灿

在张灿看来，国内商业在过去几十年间，经历了从需求驱动、模式驱动、流量驱动到技术驱动，再到效率驱动的时代。在效率所驱动的后流量时代，如何通过业务+数字化相互促进、交替成熟推动再造业务成为关键。

从行业来看，以往商业地产更多将关注点放在未来的“上层建筑”上，以致于在没有理清自身核心资产、核心竞争力、盈利模式等“底层逻辑”的前提下布局商业模式、运营模式，最后收效甚微。根据瑞为技术研究分析，智慧商业的核心数据“环流”应是B（Mall）+b（商户）+c（客户数据） to C（客户）的模式，只有当企业战略与数字化转型相协同，才能充分实现数据的价值。

对于当前购物中心普遍关注的数据赋能提升变现转化率的问题，张灿分析了如何通过模型影响购买决策。他指出，瑞为技术目前针对顾客生命周期做出了12类客户数据，包括线下消费偏好、游逛偏好、着装偏好、交通偏好、陪伴偏好、资产偏好，以及线上消费偏好、浏览偏好、服务偏好、使用偏好、社交偏好、植入偏好等维度，通过数据的收集和处理，能更好地帮助商业项目梳理用户乃至资产方的价值需求。

具体到场景落地层面，张灿指出，一般而言数据的感知从用户进场便已开始启动，值得一提的是，瑞为技术在数据回收之后的流量运营也进行了深入探索。即流量运营启动之后激活社群社交、线上商城、流量及营销等，再通过线上发券线下核、线下发券线上核等机制把所有流量再次导入店铺。

尽管深谙数智化赋能的巨大潜力，不少购物中心由于以往数据孤岛、冗杂系统等问题，推行数智化举步维艰。张灿亦指出了破局的关键，即不仅通过中台进行数据衔接，更能够通过智慧底座完成业务的打通。如此一来，集团化多业务的智慧管理系统便如“乐高”一样，可以更自由搭建，也能够同原本的系统更深度融合。

为了更精细化助力购物中心打通支付和流量，从私域会员和社群运营中挖掘更多增量，瑞为星汉推出了POS、屏、手机及AR&VR的管理四大产品。一方面，率先在行业中提出POS合力，另一方面，通过CMS对购物中心大屏统一管理，提供“千屏一面、多屏融合、千屏千面”的解决方案，在手机端则打通屏、POS及AR、VR等场景，从多维度实现汇集、聚焦、提纯、变现、社群的“五部流量法”。

在空间管理方面，张灿指出，通过数智化赋能商机管理、资产管理、营运管理、决策管理这些关键环节，搭建起4梁8柱和3层9阶的模型，不仅能够助力商业转型，更能够帮助企业实现数据到资产的变现。

大咖齐聚论道未来

商业数智化“大有可为”

毫无疑问，如何让1+1>2，是当前商业地产行业加速数智化的关键。

在干货演讲之后，一场来自商业和科技领域的思想碰撞将本次峰会推向高潮。中购联铱星云商视频主编 王高翔、K11科技及数码服务部助理总经理 陈胜、鸿荣源壹方商置副总经理兼壹方天地项目总经理 成钦田、京基百纳副总裁 陈斌、荣耀终端有限公司深圳总经理 刘宇、汇诚行商业资产运营管理机构董事长 王德平、瑞为技术高级副总裁 张灿参与了对话。

中购联铱星云商视频主编 王高翔

谈及数智化对于K11的赋能，K11科技及数码服务部助理总经理 陈胜透露，新世界集团自2018年便开始通过投资渠道接触科技公司，并结合其科研技术和产品进行新技术的落地和尝试，以解决场内运营痛点。而在过去几年，疫情影响下大众对差异化营销和服务期待值不断提高，技术赋能对商业管理和用户体验提升有着明显的改善，未来将继续加强对数字科技和数码科技的投入。与此同时，面对数智化改造过程中快速适应业务变化的挑战，陈胜认为，无论是疫情期间还是疫情以后，如何让技术和平台更好地适应变化，快速制定出适合市场和管理层的方案是重中之重。

K11科技及数码服务部助理总经理 陈胜

随后，鸿荣源壹方商置副总经理兼壹方天地项目总经理 成钦田也发表了对于数智化和商业融合的见解。他指出，无论是壹方城、壹方天地、壹方汇、壹方里还是壹方奥特莱斯，鸿荣源壹方商置一直以来都非常重视前期定位，从拿地到市场调研，都会对交通、动线、客群数据做大量分析，从而较好地满足市场空缺。成钦田特别指出，购物中心推动数字化，首先要明确方向，从公司组织架构到工具和机制的选择，都应建立完善的体系。目前，鸿荣源壹方商置已组建自己的信息化数智化团队，自主研发的会员系统“壹方会”，目前已经拥有会员及粉丝数超300万，且在过去的探索中建立了线上商城、与商家建立自有直播体系等，未来将进一步探索与商户的数据共享。基于以上数字化运营经验，壹方商置也会在2023年即将开业的前海壹方汇项目探索更多数字化创新方式，为消费者提供更加完善的精准服务和增值服务。

鸿荣源壹方商置副总经理兼壹方天地项目总经理 成钦田

对于数智化如何更具体地助力项目升级，京基百纳副总裁 陈斌以2022年为例，探讨了京基百纳在数智化方面的迭代。他指出，过去一年，为了抵抗疫情的冲击，京基百纳进行了基于CRM的系统升级和小程序平台的整合。一方面，进行会员领券和积分商城等功能性优化，并加强CRM系统对会员画像及消费数据的分析能力；另一方面，开发两款小程序，实现线上会员触发行为的运行和京基百纳形象的展示。对于未来，陈斌透露，希望把预计今年入市的KK TIME项目作为试点，进一步整合现有平台，强化数智化的赋能。

京基百纳副总裁 陈斌

事实上，商业数智化浪潮奔涌而至，不止于商业地产企业，品牌方也正面临着全新的局面。对此，荣耀终端有限公司深圳总经理 刘宇表示，荣耀产品本身即是数智化的产品，同时也是一种生活模式。对于数智化面临的诸如人脸采集、隐私保护等问题，荣耀能够从技术上进行赋能。同时，在进驻商场的过程中，荣耀既是商铺，又是技术的扮演者和提供者，能够和商场、科技公司进行更多融合。对于未来，刘宇指出，作为智能终端的玩家，希望能在数智化发展过程中扮演更加丰富的角色，与商业空间共同服务好消费者。

荣耀终端有限公司深圳总经理 刘宇

作为商业轻资产管理公司代表，汇诚行商业资产运营管理机构董事长 王德平在对话中指出，如果商业数智化能够将消费特点和品牌组合进行适配，便能助力从经验转向智慧。同时，数智化能为商家提供经营顾问，人工智能和数智化的结合将能够发挥重大意义。

汇诚行商业资产运营管理机构董事长 王德平

对话最后，瑞为技术高级副总裁 张灿指出，如何做到“旺丁又旺财”是商业永恒的话题，通过本次闭门会议，瑞为技术的产品和能力有更多的机会和商业空间及品牌进行融合匹配，为商业带来更多附加价值，持续推动将流量变为留量，让数智化“大有可为”。

瑞为技术高级副总裁 张灿

在精彩的分享和探讨交流中，本次商业地产CIO闭门峰会圆满落下帷幕，与会嘉宾纷纷表达了对商业数智化转型趋势及与商业融合的未来的憧憬。相信随着行业的合力探索，商业地产的数智化将持续进阶，不断为实体商业“降本增效”赋能，为更加舒适、便利的消费体验加分。