来源：汇客云

日前，汇纳科技发布《中国实体商业客流桔皮书2022年度报告》。报告数据显示，2022年全国购物中心累计总客流270亿人次，全年全国购物中心场均日客流1.5万人次，同比2021年下降19%，同比2020年下降11%。2022年全国新开购物中心419座，同比2021年增加40座，全国现有购物中心数量为5851座。

报告共为六部分，分别为宏观环境、城市研究、核心商圈、购物中心、顾客洞察、品牌业态。

2022年全国GDP 121万亿，同比2021年增长3%，全国宏观经济维持平稳；社会消费品零售总额微幅下滑，消费者信心还在恢复中；2022年来全国人口总量为14.1亿，同比2021年下降85万，略有下降，人口结构的变化对商业的影响会逐步显现。继2020年以来，新开购物中心数量继续维持低位。受各地对疫情管控措施动态调整等多方面因素影响，2022年客流同比下滑，全年客流波动较大。随着12月国务院联防联控机制发布《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知》（联防联控机制综发〔2022〕113号，以下简称“新十条”），实体商业客流恢复态势显著。

全年消费市场保持恢复，接近2021年水平。社会消费品零售总额 44.0万亿元，同比下降0.2%。网上消费持续增长，实物商品网上零售总额同比增长6.2%。实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为27.2%，同比提高2.7%。

基本生活消费稳定增长，粮油食品类和中西药品类商品销售增长较快。

2022年全国新开购物中心419座，同比2021年增加40座，全年关闭41座购物中心。全国现有购物中心数量5851座，存量商业建筑面积53155万平方米，场均面积9万平方米，购物中心人均享有面积0.38平方米。平均24万人享有一座购物中心，比2021年减少2万人。新增商业建筑面积4230万平方米，人均商业面积增加0.03平方米。

2022年全国购物中心累计总客流270亿人次，2022年全国购物中心场均日客流1.5万人次，同比2021年下降19%，同比2020年下降11%。2022年全国购物中心平均游逛时长71分钟，顾客游逛时长增加2分钟，2022年全国购物中心顾客平均逛店数2.6家，顾客平均逛店数增加0.5家。

受2022年复杂形势及各地对疫情防控手段动态调整的影响，2022全年客流呈现“W”型走势，波动较大，年初表现平稳，3-5月客流大幅下滑，6-7月客流逐渐恢复，8月同比2021年增加6%，之后受多方面因素影响客流下滑。

粤港澳大湾区客流恢复较快，成渝双城场均日客流较好。

南部各省份整体客流同比表现较好，西北各省份整体客流同比表现较弱，福建、湖北、宁夏场均日客流高于其他省份，上海受上半年当地疫情防控措施影响，年度客流表现不佳。

在客流表现最好的城市中，新一线和二线城市依然是主力，经济基础好的沿海城市客流恢复较好，三线及以下城市的客流相对平稳，表现出较强的抗风险能力,也体现出商业发展的潜力。新开业购物中心持续向三线及以下城市倾斜，也体现出行业对下沉市场的乐观判断。

福州、银川、厦门的场均日客流排名靠前，厦门、杭州、南宁同比2021年客流表现好于其他城市。

一线城市实体商业逐渐饱和进入存量时代，三线及以下城市发展空间大，新开的购物中心数量持续增加，新一线城市的新开购物中心数量维持相对高位。

受各地对疫情管控措施动态调整的影响，一线城市场均日客流表现不佳，三线及以下城市客流同比恢复较快。

一线城市中，广州的客流恢复较快。

佛山、东莞、杭州客流同比2021年恢复较快。武汉客流虽然未完全恢复，但其场均日客流表现较好，仅次于杭州。

华南、华东地区的二线城市总体恢复较快，福州、厦门场均日客流高于其他二线城市。

旅游城市三亚客流同比增加21%。

除个别月受疫情影响，三亚整体客流恢复较快。

本报告数据统计了36座重点城市近2000座购物中心的客流，计算其同比2021年的增幅，从中筛选出增幅前100的购物中心，分析客流恢复快的购物中心的共性。

杭州拥有最多的客流增幅前100的购物中心，作为经济大省浙江的省会，良好的客流恢复反映了杭州的商业活力和消费者信心。

6-7月杭州客流恢复较快，8月恢复至2021年同期水平。

深圳6月客流同比增长8%。

青岛1月客流与2021年基本持平，同比下降1%。

广州6月客流同比增长35%。

南京8月客流同比增长74%，由于2021年同期基数较低。

TOP10城市中，除济南外其余城市周末效应相比2021年均有不同程度下降。

注：周末效应指当周周末日均客流对比当周工作日日均客流的增幅比例

2022年重点城市中郑州、乌鲁木齐和广州的节假日效应相比2021年有所提升。

2022年客流表现好的商圈主要分布在华东、华南和西南地区。城市级核心商圈的客流表现，新一线城市的商业活力总体强于一线城市。相信随着“新十条”的实行，各等级城市商圈会有更好表现。

本报告统计了36座重点城市内的重点商圈，计算其客流同比 2021年增速，从中筛选出增幅前100的商圈进行分析。2022年华东、西南、华南地区的商圈客流恢复速度领先其他区域。2022年重点城市中，杭州、广州、昆明、成都的商圈客流恢复较快。

一线城市核心商圈客流恢复总体较弱，仅有广州珠江新城商圈客流恢复同比超过全国平均值，其场均日客流和周末效应表现均好于其他城市商圈，深圳福田CBD商圈的节假日效应较其他城市商圈表现显著。

新一线城市表现出较强的经济活力，多个核心商圈客流恢复同比超过全国均值。杭州西湖商圈场均日客流、周末和节假日效应的表现均显著好于其他核心商圈，佛山祖庙商圈客流恢复较快。

新开业和大型的购物中心客流恢复表现更好，开业8年以上和小型购物中心集客力表现更好。越来越多的购物中心举办快闪类、社群类、赛事类等新兴营销活动。

2022年周末效应为40%，相比2021年下降7%，略低于2020年。

全国范围，2022年元旦期间客流表现最好，但同比2021年下滑11%；经历了4月及5月客流下降阶段后，端午节后节假日客流 表现逐步恢复。

新购物中心客流恢复快，老购物中心聚客能力强。

同比2021年，标准型和奥莱型购物中心客流恢复好于高端型和文旅型购物中心，侧面反映奢侈品购置和旅游受影响较大。同时，2022年各类型购物中心周末效应和节假日效应均低于2021年。

统计了36座重点城市的购物中心每日客流，筛选出每个购物中心客流最高的10天的日期（以下简称“高客流日期”），并统计每天的高客流日期数量，分析购物中心客流变化规律。

双十一越来越成为实体商业的购物狂欢节，活动数量超过法定节假日。折扣类和会员类活动保持主力地位，快闪类、社群类、赛事类等新兴活动数量显著增加。直播、快闪依旧是双十一占比最高的活动类型。

2022年购物中心的多经活动中，汽车依然是绝对主力，占比超过50%。对比2021年，食品酒饮、金融、美妆护肤的多经活动数量提升明显，上榜2022年TOP10。

在经历了4月和5月的低谷后，各地消费者的周末、节假日逛店意愿明显回升，其中二线、三线及以下城市的顾客更愿意在周末和节假日逛购物中心。

夜间客流助力夜间消费渐渐复苏。

顾客的游逛偏好已经悄然发生变化，购物目的性显著增强，体现在顾客愿意花更多时间游逛更多店铺。在总体客流减少的大趋势下，如何提升每位顾客游逛的深度和广度会成为未来的主要课题。

结合多渠道互联网数据分析，35岁以下的年龄段顾客逛购物中心比例超六成。

有“不夜城”之称的南宁和长沙，夜间的高客流进一步带动夜经济蓬勃发展，更多顾客愿意在夜间消费。

过去3年，消费者游逛行为发生了很大变化。基于ReID技术采集的数据，我们发现尽管总客流人次有所下降，顾客在购物中心愿 意停留更长时间，游逛更多店铺。2022年游逛3家以上店铺的顾客比例相比2021年明显提升,顾客游逛时长的偏好分布基本持平。

在购物中心，顾客依然愿意花更多的时间在休闲娱乐和餐饮业态，相比2021年，2022年顾客在零售业态的游逛时长明显提升。

2022年直接到访顾客占比比2021年都有所提升，2022直接到访贡献最多的是超市和餐饮，日用杂货的吸引力也显著提升。

2022年快时尚对客流贡献的作用大幅提升，轻食和日用杂货的客流贡献也日益明显。

相比2021年，2022年游逛时间整体增长，除餐饮外，新兴的健身、美容美发和教育是顾客在购物中心花费时间最多的业态。

报告依据包含项目体量、品牌定位、客流表现、销售表现、辐射范围、项目开发商及运营商综合能力在内的诸多指标，选取了2021年Q4及2022年Q4均有走访的1000+重点关注购物中心作为分析样本。

2022年Q4，重点关注购物中心的平均空置率为8.7%，相对2021年Q4上升了1.7%。空置率在5%以下的购物中心占比从2021 年Q4的50.2%下降到2022年Q4的38.9%。

研究范围内，购物中心平均开关店比为0.88。有28%的购物中心开关店比>1, 空置率有所下降。约有17.4%的门店被替换或关闭。

2022年Q4，重点关注购物中心中零售店铺数量占比为65.3%，和2021年Q4相比下降了0.9%。其中服饰占比39.9%，虽然和2021年 Q4相比下降了0.7%，依然是重点购物中心的主要业态。

针对B1、L1、L2 三个楼层进驻品牌变化进行分析，B1层和L2层都比较稳定，各业态占比波动一般在0.1%左右。

研究范围内，购物中心1楼业态构成明显变化。其中，汽车体验店从2021年Q4占比1.5% 上升到2022年Q4的2.3%，有明显增长。之前就已经大量进驻购物中心L1的珠宝则继续开店，门店占比从2021年Q4的10.3%上升到2022年Q4的10.9%。

研究范围内，门店占比变化较大的业态包括：

依据研究范围内门店数量变化，我们发现以下品牌在引领业态迅速增长

同时，原来占比较大的业态中，也有不少品牌继续扩张 。

有21个品牌在研究范围内的渗透率超过0.5。

研究范围内的高端购物中心整体经营稳健。空置率保持在较低水平且有所下降。进驻的奢侈品牌门店增加，门店品质进一步提升。研究范围内的奢侈品牌略有收缩，主要体现在一般购物中心内的奢侈品牌开关店比较低，门店减少。但是高端购物中心内的奢侈品牌门店依然在增加，实力雄厚的奢侈品牌进一步向高端购物中心聚集。

依据走访记录，我们发现一些高端购物中心在2022年吸引了多个奢侈品牌入驻。

结语

2022是充满挑战的一年，同时也催生了行业的诸多变化和机会。随着对顾客洞察的深入 研究，购物中心提升了对消费者新的购物习惯的认知；新兴品牌、业态的不断涌现，持续为 行业带来新的活力；市场环境的变化同样体现在品牌选址策略的变化上。随着“新十条”政 策的实行，客流持续回暖，结合新的技术和变化，必然助力行业加速复苏。具体表现在：

1.下沉市场客流表现相对平稳，同时超过34%的新开购物中心选择在三线及以下城市。

2. 顾客购物目的性增强，平均游逛时长同比提升10%，平均逛店数同比大幅提升30%。

3. 购物中心顾客年龄主要分布在18-35岁。爱吃草、运动健身已经成为城市年轻人生活中不可或缺的一部分。

4. 在整体空置率承压的大环境下，层出不穷的新兴品牌依然自信地大力拓店。

5. 金融、房地产等传统业态愈发关注到购物中心客群，通过快闪等活动挖掘客群的商业价值。