TOD理论创始人彼得·卡尔索普说：“每一座世界级城市，都有自己的TOD传奇。”纵观具有大都市生活风范的全球一线城市，美国纽约、英国伦敦、日本东京、中国香港……他们的发展都离不开TOD模式的合理应用。TOD模式正成为城市未来建设的一个重要方向。
近年来，我国各区域不断推出TOD示范项目，理念与实力并存的特色TOD商业项目成功“出圈”，都让城市迎来巨大新变化。这种模式不仅实现城市土地集约化应用，让当地人们出行更加便捷；也成功构建出“宜居宜业宜游的优质生活圈”，使得物业价值被充分挖掘，身价不断攀升。因此，该模式备受商业地产、地铁公司、甚至是各个城市追捧，TOD模式不断被推向新的高潮。
所谓TOD，即是“以公共交通为导向”的开发模式，通过在划定的一定半径内，注重对轨道交通车辆段、站点及沿线地上土地和地下空间的集约化利用。在满足人群居住、购物、娱乐等多种需求的同时，优化城市布局，实现社会效益及经济效益最大化。一般来说，疏通城市功能与客流关系是TOD项目的重要基础内容。TOD模式起源于上世纪90年代的美国，随后于亚洲兴盛。探究TOD商业的本质，便是充分利用轨道交通资源，实现商业经济效益最大化。此后，在存量时代的刺激下，TOD商业项目凭借着可持续发展的能力优势在中国变得越发火热。而随着TOD模式推广的深入，质疑声也随之而来。一些人认为，TOD模式一开始的目的是为了解决二战后美国城市无限制蔓延导致城区人口稀少问题，或许这种方式在现下看来并不适用于所有城市。此外，还有人认为TOD模式无法彻底解决城市中结构性问题，也无法真正确保拉动城市经济和街道活力，所以利用TOD模式开发城市的理念已经过时了。其实不然，随着时代的发展，TOD模式正随着城市的需要不断迭代，以适应各种复杂环境。今年年初，中国城轨协会发布2022年城轨快报，截至2022年12月31日，中国内地累计有55个城市投运城轨交通线路超过一万公里。
（图源：hippopx免费素材网）中国轨道交通的蓬勃发展，正推动TOD模式成为一片大蓝海，为中国发展城市TOD提供硬条件。据荣邦瑞明对未来三年TOD项目规模预测：未来，相关建筑面积将达9480万平方米，投资规模为4740亿元，物业价值将实现1.6万亿元。这意味着，轨道交通TOD开发依旧蕴藏着较大的发展空间，不断吸引头号玩家为其“竞折腰”。另据易居研究院统计，2022年，全国共有12个城市陆续出台轨道交通与TOD综合开发的相关政策，为城市TOD模式健康发展提供重要支撑。从以往以北上广深为主的城市，再到如今的重庆、杭州、宁波等新一线城市，在城市对TOD模式愈发重视的背景下，TOD模式呈现较强的发展趋势，而一线、新一线城市也成为了TOD项目高地。
土地市场的风云变幻昭示着商业地产的未来走向。TOD赛道“如火如荼”，地铁公司成为去年土地交易的一股新兴势力。据铱星云商不完全统计，去年全国积累成交的TOD地块超过40宗。其中，有13个城市的地铁公司拿地，涵盖广州、厦门、深圳等城市。
从下表可直观地观察到，各地地铁公司成为拿地主力军。他们在土地市场中不断抢占人们视野，其所推崇的TOD模式也将成为其拍下地块的未来宿命。
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接下来，2023年还将有21个TOD商业项目即将入市，涵盖上海、北京、深圳、厦门、重庆等城市。从商业体量来看，≥10万㎡的TOD商业项目有12个，其中体量最大的万丰海岸城购物中心（18万㎡）或将成为深圳西部TOD城市副中心的标志性城市综合体；而备受关注的COMORROW超深活中心还是全国首创站外换乘TOD商场，将开启新一代复合型TOD商业综合体新篇章。
表格仅供参考，不足之处请指正从开发商层面看，作为TOD领域先行者的龙湖，今年将有3个TOD商业即将入市，包括有昆明首个四轨交汇的TOD商业综合体-龙湖昆明时代天街、双规上盖TOD项目-龙湖苏州胥江天街以及区域型TOD项目-龙湖海曙天街。据悉，龙湖从2003年开始便推崇TOD模式，如今其共推出六大TOD产品线。去年8月，其发布的《龙湖TOD能力报告》显示，截至当时，其已开发TOD项目约80个，覆盖20余座城市。此外，万科、华润置地也一直在TOD模式上不断深耕。“天空之城”系列成为万科TOD项目名片，其今年还将有杭州地铁万科天空·藤集、佛山天空万科广场入市。据悉，截至2021年底，万科南方区域在深圳、东莞、广州、佛山、福州、厦门六城共进行17个TOD开发项目，总投资达1119亿元。以三种TOD模式驱动发展的华润置地，也成功建造了一个又一个TOD大城。重庆万象城二期在今年入市，日后会成为重庆谢家湾两条地铁线的换乘通道，也会是公交枢纽站所在地，该站点在未来将能够为重庆万象城二期输送自带客流量。早在2016年，广州地铁和越秀集团便开启战略合作关系，前者负责以底价竞标项目，后者以合理溢价收购股权，双方共同参与项目开发。接下来，广州地铁更是成为了越秀地产第二大股东，也是越秀地产布局TOD领域的重要依托。地铁公司与房企的合作关系也因此愈发牢靠。此后，越来越多的地铁公司、房企发现这种合作模式的可行性，开始争先效仿。如去年，华润置地与深铁集团达成战略合作，携手推动深圳TOD发展，他们联合打造的“TOD+大型综合体”项目-北站超核中心也将于不久后面世；卓越商业与深铁商业携手成立合资公司，共同运营“岗厦北超级枢纽商业”；青岛青铁携手青岛丽达，在地铁沿线零售商业方面开展合作；朗诗控股与无锡地铁将围绕商业运营、物业改造等领域开展深度战略合作……这也预示着，全国TOD领域布局将随着地铁公司与商业地产商合作进程越走越远。
纽约超级TOD：哈德逊城市广场（图源：网络）对商业地产商来说，这种合作模式可以帮助其获得更多优质轨交沿线土地资源，从而达到规模效益快速增长的目的。对地铁公司来说，TOD开发是区域空间的二次建设，能实现土地溢价和物业增值，通过发力商业地产“副业”，可助其反哺城市地铁建设。最终，轨道交通企业和商业地产商从合作中获得的收益能让两者实现共赢，共同发展。在企业持续深耕下，TOD产品在研发创新能力上不断被强化。此前，就有深圳地铁、广州地铁宣布其TOD产品步入4.0阶段。而越秀地产更是专门成立了TOD研究院，以推动TOD模式在全国的开展。该研究院将在项目开发的基础上，围绕政策、产品、技术等层面，实现TOD产品线全面优化升级。目前，越秀地产TOD模式也完成从1.0到4.0的跨越，正积极迈进TOD5.0模式（产业导入增值）。此外，还有京投发展、万科等企业也在不断升级迭代其TOD产品。如京投发展的“TOD智慧生态圈”5.0产品-京投发展·北熙区，万科打造的TOD4.0产品-上海万科天空之城项目……现如今，TOD项目进入4.0模式，即“站城人一体化”，意在强调既要满足基础的轨道交通、公共服务、物质消费需求，还要聚焦“人的需求”，创造城市个性化“站城商居一体化”场所。此外，TOD项目的功能布局愈显多元化，除了商业、酒店、写字楼、住宅外，科研院、图书馆、艺术中心、亲子空间等等业态还能为TOD项目带来更多商业价值。而如何高效、合理地处理好人、业态与交通的关系，是TOD项目发展的重点与难点。以COMORROW超深活中心所在的SIC超级总部中心为例，该综合体不仅通过合理的动线和入口规划，实现城市交通的互动互通，还通过绿地公园、艺术广场等公共设施，建造出城市交通枢纽的特色文化场景。这种方式考虑到居民多种生活场景以及需求，有机融合站、城、人三大要素。SIC超级总部中心动线示意图
另外，像广州南站ICC项目（现已定案为广州环球贸易广场），将融入新鸿基地产TOD站城一体化开发技术。项目业态包含有办公楼、商场、酒店、住宅、公寓公共交通设施等内容。地块零碎分散、业态庞杂。所以，该项目比较注重不同地块之间的连通性，即通过连廊、步行平台实现写字楼、商场和酒店等各业态与车站的连通，为交通通勤的人员建造顺畅的步行动线，提升车站周边步行的便利程度。TOD的存在，于城市、政府、企业、大众而言，都有着让人难以忽视的益处。比如城市通过TOD项目的合理开发，实现城市发展格局优化，提升城市服务能级；政府通过最大效益利用交通枢纽土地资源，反哺基础设施投资建设，可降低财政压力；企业通过挖掘轨交物业的商业价值，为区域物业赋予溢价功能；大众因TOD项目的合理规划，生活在更高效便捷、绿色生态的居住环境中。
目前来看，虽然TOD具备多重优势，但TOD理论在我国尚未得到广泛认识，市场对TOD名称的滥用，造成“项目皆TOD”的错觉，从而让TOD项目竞争力开始减弱。实际上，TOD门槛较高，在规划、资金、运营等方面都具有较大的挑战。若企业能重点关注站点定位、最优合作路径以及强化资源整合，可助其抓住TOD机遇，迎接市场复杂性挑战。※ 注：项目信息源自项目方、公开信息及第三方渠道信息
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