前 言

2022年，受全球经济、楼市政策、疫情反复等多重因素影响，上海零售市场无论从供给端还是需求端都受到了一定压力。但也正是因为在这种环境中，让我们看到了上海零售市场坚韧的底色。在供给端，首店经济、商业创新依然呈现不少可圈可点的点睛之笔。在需求端，也正不断涌现一些新的变化和新的市场机会。最近召开的上海两会上，上海打造国际消费中心城市的话题依然热度不减，上海依旧是全国商业的风向标。RET睿意德对此进行全年盘点及趋势预见。

2022上海商业市场数据

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2022年上海商业地产存量达2500.7万平方米。受疫情影响，上海市场第二季度短暂停滞，一部分预计在2022年入市的项目暂缓开业，全年来看，新增商业体量仍有96万平方米，但增速减缓，仅为2021年的三分之一。

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2022年的上海新增商业仍以区域型购物中心为主导。内环的上海MOHO合生汇，中环的LOVE@大都会，外环的龙湖奉贤天街、上海天空万科广场等均是区域型购物中心。5-10万平方米的商业个数新增明显，3-5万平方米的商业新增个数占比较2021年而言，有明显减少。

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2022年外资选择进入上海商业市场非常谨慎，仅有13%的项目是外资参与。入市商业体量较2021年，存在较大差距。现今，外资的偏好趋势向小体量精品商业转变。项目体量均小于5万平方米，且超85%的外资选址均在上海核心地段。

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当前， “存量改造”已经成为上海商业焕新的重要方式。2022年上海存量改造项目总体量达41.8万平方米，占新增商业的45%左右。主要是百货商业、购物中心以及卖场在商业业态、消费体验和空间设计上的升级改造。

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虽然2022年二季度上海因疫情进行封控管理，但上海全年首店共计引入1073家，与2021年相差不大，上海首店家数依旧领先全国。衡复商圈、苏河湾商圈成为首店选址的热门商圈，跻身TOP5。首店品牌中14%为全球首店、亚太首店、全国/内地首店等高能级首店。这两年首店业态均以餐饮为主。

2022上海商业发展趋势

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2022年，上海的一些重要产业，例如金融、房地产、互联网等行业都有大幅度的紧缩举动。因此在消费总量上，可以看到整体消费态度的谨慎，但是上海消费者对生活品质的消费理念依然持续，呈现出较强的惯性。

尽管收入缩水，他们依旧会为体面与体验买单。消费者对高端品牌的热衷度并未降低，与以往不同的是，他们更多的会选择中免、日上、川沙的佛罗伦萨、青浦百联奥特莱斯购买。国庆假期，青浦百联奥特莱斯客流量上升明显，相比去年同期的销售额、客流量都有所上升。

在体验方面，上海消费者对商品品质上有了更高的要求，注重切身体验感。在消费者购买运动品牌时，除了购买高品质的商品本身，还可以得到专业的课程培训。例如在购买lululemon时，可以体验瑜伽课，在实实在在的运动中感受商品的舒适度；购买Nike、Adidas等品牌时，可以根据消费者需求定制鞋，参与跑步、篮球等活动。

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为了追求个性化，差异化，上海年轻人不再仅仅是爱马仕，香奈儿，迪奥等大牌香水的簇拥。2022年上海年轻客群开始倾向于通过购买小众香水来彰显个性，表达自我。可以看到，一方面2022年高端小众国际香水业态开始加大布局上海市场，全年新进入中国市场的小众品牌中有60%的首店选择在上海。例如，美国新锐香水品牌Boy smells入驻上海芮欧百货，拥有上百年历史的法国品牌Trudon入驻新天地等。另一方面，近三年来小众香水的融资热度始终未减，近三年的融资规模占近10年的六成以上。其中，高端本土香水也开始引起资本关注。例如，2022 年 9月，闻献 DOCUMENTS 获得由凯辉基金和欧莱雅投资的数千万元融资。小众香水的现象反应了不断升级的消费个性化趋势，小众香水给上海年轻人们提供了更多表达自我的选择。

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2022年上海出现这么一群潮流爷爷、时尚奶奶，平均年龄50-60岁、心理年龄20-30岁。有钱有闲，热衷时尚。他们不再是子女附庸，有自己的生活，愿意为“悦己”买单。年龄的增长并没有束缚住他们向年轻人靠拢的脚步。

2022年，银发“剧本杀”火爆“出圈”，一茬接一茬的“阿姨、爷叔”开始出现在剧本杀馆内。这些叔叔阿姨基本上为本地人，他们打扮时尚，有的西装革履，有的潮流前卫。面对这波突如其来的“增量客群”，剧本杀品牌也主动推出了定制化的产品。当然“剧本杀”只是年轻“银发族”现象的一种表现形式，我们更关注的是，他们的消费潜力具备持续升级的趋势。例如有一位上海大妈，托朋友在横店影视城包了一个剧组，和15个小姐妹一起演上了《甄嬛传》。此消息也成为了年轻“银发族“圈子里津津乐道的热点话题。

年轻“银发族”现象背后，折射出熟龄客群年轻化的消费趋势和消费潜力。尤其是在波动的经济环境下，熟龄客群因其稳定的消费力更值得业内的关注。

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在商业业态上，创造了多维的业态矩阵。2022年9月，兰蔻与BE@RBRICK联名，在上海愚圆路打造CALL ME HAPPY潮妆快闪店首店。2022年12月，路易威登草间弥生与Manner在联名，布局上海油罐艺术中心、淮海755等多个区域，将咖啡换装。早在十年前，就有LV X 草间弥生，而今又有平价咖啡Manner加持，让消费者花几十块钱拥有艺术顶奢的满足感。

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2022年上海露营订单同比增长383%，位居中国十大热门露营目的地之首，露营业态已成为户外休闲旅游市场中的 “顶流”之一。在带动了飞盘，陆冲等户外运动消费的同时，上海的露营业态有了新的衍生。2022年上海新开15家露营咖啡馆，在黄浦区黄金地段上海湖滨道购物中心三楼就有一家2000平方米的露营风咖啡馆，人气非常旺。除了露营咖啡，11月份，大龙燚在上海开启首家天台露营主题火锅，露营帐篷位置有限，抢购火热，需要提前一周预约。其他的衍生中还包括露营+文艺（脱口秀、音乐会、黑胶等），露营+自然探索（植物认知、鸟类观测、写生等）都正在不断“出圈”中。

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21年“秋天的第一杯奶茶”火爆出圈，22年“围炉煮茶”又一次席卷全城。上海的“围炉煮茶”品牌商家已经超千家。不少上海的商家一座难求，甚至一天的电话咨询量超过去年整年。在抖音，围炉煮茶话题播放量超过30亿次；小红书上，围炉煮茶相关话题被将近1200万人次浏览。

▲ 围炉煮茶，图片源于网络

无论是“秋天奶茶”或者是“围炉煮茶”，其现象背后反映的都是年轻人对生活“仪式感”的追求。一方面，这种仪式感满足了拍照打卡的需求，另一方面，更满足了这些钢筋丛林原住民们的情绪价值。这种情绪价值不仅体现在人们对于美好生活的物质追求，更体现在对精神上“灵魂居所”的寻觅。而“奶茶”与“煮茶”不同的是，“奶茶”属于舶来品，而“煮茶”则源于传统文化。在文化自信和国潮兴起的大潮下，传统文化将越来越有机会去吸引年轻消费者，也一定会涌现出更多类似“围炉煮茶”的国潮爆品承载年轻人的精神寄托。

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对比2021年的前滩太古里的退台式设计，外摆式在设计理念上将购物中心和商业街区深度融合，让商业有了更多的露天空间。外摆不再是街区商业的专利，2022年苏河湾万象天地打造了自然生态的商业空间，在2楼中庭区域，设置了最大化的外摆空间，打破了购物中心只有底商沿街可以外摆的概念。这样的外摆空间强化了与上海消费客群的互动性，为他们提供了亲近自然的体验。同时，也会给路人留下更加深刻的即视感与参与感。对于入驻商家来说多一处外摆空间就能更好地招揽人气，从而增加营业收入。

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随着上海城市化的飞速推进，出现了许多类似高架桥下的低效空间。针对“人多地少”的城市现状，上海积极整合各类资源，推进城市“金角银边”的试点探索。2022年12月，国家体育总局高度评价了上海高架桥下的空间再利用。在上海苏州河旁，一处高架桥下的空间摇身一变，变身为五彩斑斓的体育公园：粉红色的火烈鸟、深黄色的猎豹、黑白条纹的斑马，这几大色块构成了体育公园的主打色调，一改过去人们印象中高架桥下灰色、暗淡的形象。敞亮、时尚又活泼的风格，令这里很快成为网红运动场。

从现状来看，上海推进的高架桥下空间利用主要以公共服务属性为主。但对于高架桥来说，由于其建筑结构的特征，其价值潜力或许可以挖掘得更深。比如在日本，小间距的高架桥下空间倾向于公共服务设施打造，而大间距的高架桥下空间倾向于商业服务设施打造，从而释放出更大的空间价值。类似实践值得借鉴，可能成为未来上海城市低效空间利用的发展方向。

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由于占用公共空间、更换不方便等，大型艺术装置热点减弱。徐汇区美罗城于2022年科技设施升级，由3888块4K高清显示屏替代了原有的灯带颗粒，让这颗水晶球成为了全球首个裸眼3D球幕——美罗元宇宙。2022年10月中旬开业的上海苏河湾万象天地，也设置了户外3D裸眼大屏。裸眼3D使消费者驻足，带来沉浸式、交互式的感官体验和突破性的视觉呈现。

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一方面，“绿色经济”是国家大力推动的国家战略，另一方面，环保、绿色、健康也与都市消费者的消费理念高度契合。在上海，绿色理念，逐步融入商业经营的全链条，成为2022年一个重要的发展趋势。

政府端：倡导“绿色消费”理念，发挥引领作用

2022年，上海市发改委、商委等多部门共同举办了上海举办首届绿色消费季。政府端的引导，使得绿色消费成为上海商业发展的风向标。品牌、商场和消费者共同形成绿色消费的共鸣，上海的绿色消费需求得到激发，绿色低碳生活方式被倡导，绿色消费也将成为我国经济高质量发展的重要支撑。

商场端：打造“绿色商场”，构筑绿色消费载体

目前，上海十万平米以上大型商业综合体已有39家创建成为“国家级绿色商场”，其中包括中信泰富广场、上海南翔印象城MEGA等。它们成为拥有绿色管理制度、节能设施设备、绿色供应链体系、绿色服务和宣传、绿色消费理念和绿色回收的时尚商业载体。

品牌端：传递品牌价值理念，形成绿色消费共鸣

绿色低碳可持续发展也逐渐成为品牌共识。品牌方通过倡导绿色、环保、健康的生活方式迎合了消费者的需求，更重要的是通过践行社会责任向消费者传递了品牌的价值理念，获得社会价值和商业价值的双重收益。因此2022年，在上海，我们看到品牌方越来越有趣的“绿色花样”。

2023年趋势展望

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展望2023年，不利因素尚未完全出清，国际经济金融环境依然风高浪急，我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大。在这样的背景下，2023年上海进一步打造国际消费中心城市，发挥消费的引领作用成为非常重要的课题。

在一系列“扩大内需”的增量和存量政策刺激下，2023年上海的消费市场有望形成回暖走势。预计一季度，市场信心将有望迎来底部重构，空置率预计从二季度开始逐步恢复，其中核心区域商业空置率可能率先企稳，而租金可能成“J”型走势，并有望在二季度开始逐步回升；在品牌端，经历了一场市场洗牌后，将迎来商业点位布局的窗口期，餐饮、化妆品、国潮时尚、新能源等业态拓店意向值得关注。

长期来看，经历了疫情三年的压力测试，供给端经历了重新洗牌。因此尽管我们不认为年内会出现报复性反弹，但企业在2023年的布局将会对未来竞争格局打下奠定性的基础。因此2023年将是商业地产的“布局之年”。

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历经风雨，愈见韧性。近年来，新冠疫情、气候变化等让人们体会到不确定性带来的复杂性、脆弱性威胁。在这样一个背景下，上海打造“韧性城市”成为了今年上海两会的焦点话题。“韧性城市”的含义是：当灾害发生的时候，韧性城市能承受冲击，快速应对、恢复，保持城市功能正常运行，并通过适应来更好地应对未来的灾害风险。

在“韧性城市”之下的“韧性商业”，它强调购物中心在面对各种可能的外部冲击的适应能力。通过提前准备好的对冲机制来抹平潜在的风险。“韧性商业”体系的包含空间维度、产品维度、商户维度、运营维度四个方面。在空间维度，增加更多的室外空间或者提升户外空间的利用率成为商业打造的必选项；在产品维度，以健康、运动、绿色的主题元素将成为未来供给的主要趋势；在商户维度，兼顾规模与风险成为商户的重点考量，加盟模式、联营模式将更受品牌青睐；在运营维度，线上线下齐头发展，尤其是在本地电商运营端的发力，将成为众多购物中心的重要战略举措。

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从“全渠道”到“新零售”再到“元宇宙”，商业的边界似乎就是用来突破的。追本溯源，这些突破的本质是利用信息技术的进步。

在商业地产领域，对“元宇宙”应用场景的尝试从未停止，尽管方兴未艾，但我们看到“元宇宙”的概念的“眼球效应”已经凸显。2022年瑞安新天地推出了首个XINTIANDI数字时尚发布板块，七宝万科广场推出了数字人偶像等，另外上海第一个“元宇宙”主题商业前滩BIU购物中心也正在打造中。

目前商业地产“元宇宙”的应用场景已经逐渐清晰：通过虚实融合的空间内容呈现和交互方式，“元宇宙”将为线下商业“吸客引流”，并通过建立“元宇宙流量池”；为品牌店铺“精准导流”，促进流量转化；为消费者提供“元宇宙社交”、“元宇宙购物”、“元宇宙共创”的全新消费体验。可以预见的是，万亿级的市场规模和政府端的大力支持，一定会加速“元宇宙”产业的发展和技术进步，相信电影《头号玩家》的场景很快将在商业场景中实现。