撰文/艳姐team 微信排版/Mila
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就在前不久，位居TOP10之列的金地，旗下一家项目公司的部分股权，被一家来自新加坡的外资企业——吉宝集团，收购了。
虽说吉宝只是拿了3.44亿，收购了项目公司近30%的股权，但毕竟是外资收购TOP10房企相关资产，还是引起了艳姐的一些思考。
当很多人对楼市未来存在不确定性的时候，吉宝置业中国总裁黄良杰在11月初说了这么一句：
“中国正处在城镇化快速发展的过程中，不论是新型城市还是存量项目都有巨大的发展潜力。”
吉宝置业收购TOP10房企子公司股份只是外资入局国内房地产市场的浪花之一。
近两年来黑石集团、铁狮门、大和房屋、易商红木、凯德、博枫资管等知名外资企业，在收并购和土地市场上“掏了腰包”。
近期有很多人说外资企业大举抄底房地产，艳姐看了后觉得有点搞笑，毕竟这些外资的动作远没有央国企来得风风火火。
但不得不承认，这些外资似乎也将成为未来房地产市场不容忽视的力量。
外资买买买
在过去很长一段时间，外资在国内房地产市场算是边缘化的存在，无论在收并购市场还是土地市场，都是那些TOP50房企在呼风唤雨。从2021年下半年开始，诸多房企陷入了流动性危机，曾在并购市场和土地市场大买特买的民企，跌落神坛。有两股力量比较坚挺，一股就是大家熟悉的央国企，成为主导性力量；还有一股力量，则是外资企业，虽然没有什么世纪并购大案，但是外资的入局的动作，给到众人的感觉是外资近两件来在房地产市场的动作，大体可以分为三种情况：这里不能忽视的一家企业就是美国顶级投资公司黑石集团。黑石老板苏世民已经多次表态对于国内房地产市场的看好。之前也有一些经典语录，被很多人津津乐道：“房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”“每一个国家都有一些有亮点的投资目标，对中国房地产市场来讲就是物流地产。”此前有相关消息称，黑石筹集近500亿美元，折合人民币超3600亿，抄底国内楼市。近两年多来，黑石的实际行动也证明它对于国内市场的积极态度：比如其曾计划以30亿美元收购SOHO中国，约12亿元收购融创持有的上海香溢花园。去年黑石以53亿拿下了大湾区最大物流园——富力地产旗下的广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。今年11月初，黑石旗下资管平台龙地，宣布即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的现代仓库的收购。除了黑石集团以外，另一家不能忽视的外资则是新加坡房企凯德集团。就在前不久的10月17日，凯德就以20.37亿拿下北京博瑞大厦，而且凯德集团是唯一的竞拍人，该成交价也刷新今年北京法拍成交记录。凯德是近两年来出手最为频繁的外资房企之一，从去年开始，凯德先后收购了多家企业的股份或资产。比如去年上半年，凯德曾以36.6亿收购中航信托上海闵行数据中心园区，这也是其在中国的首个数据中心项目。此外，凯德也接连在大连、多城等地收购了产业地产和物流地产项目。将投资重心转向新经济，包括产业园区、物流和数据中心，以更好地把握市场需求和新增长点。除了旧面孔持续加码外，也有一些大家比较陌生的企业也在近年崭露头角。比如今年9月，来自加拿大的资产管理公司博枫资产接盘富力和合景泰富共同打造的上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，该项目也将成为博枫资产在国内的第一个租赁住宅项目。事实上，博枫资产已算是老牌的资管公司了，1899年就在加拿大多伦多成立，目前博枫管理资产达7500亿美元。很少有人知道的是，上海知名的新天地、虹桥天地，都有博枫的投资参与。去年9月，博枫还以14亿美元（约90亿人民币），从阿布扎比投资局 (ADIA) 投资的合资企业手中，收购了位于上海、北京、青岛、西安、重庆的5个购物中心资产包。第二种则是大家所熟知的拿地
当房地产市场进入深度调整期，土地市场成交趋于理性，很多地块都是低溢价甚至0溢价成交。这也给外资抄底楼市提供了一个比较好的窗口期。一些之前在土地市场上沉默了多年的外资房企，也终于现身了。去年11月，大和房屋以25.46亿、0%溢价率拿下苏州相城高铁新城板块，成为苏州集中供地中典型的外资房企。
而此前大和房屋在苏州拿地，则要追溯到2012年，之后大和房屋也偶尔在南通、常州等三四线城市拿地。此次再度回归苏州，也说明大和房屋对于苏州楼市的看好。
再比如美国最大的商业地产公司铁狮门，去年11月联合新长宁集团以50.9亿拿下上海长宁办公地块。而铁狮门上一次在公开市场拿地，则是要追溯到2016年。在经过了土地市场前几年的癫狂后，很多国内的房企债台高筑，而外资企业，不进入癫狂的迷局，当市场冷却下来后，果断入市。正如巴菲特所说：要在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪。第三种则是在加码证券市场
近两年来，包括贝莱德、高盛、博裕资本、汇丰等外资积极购入中国房企的债券或股票。这些资本机构一般会趁着买入，待未来市场回暖后再卖出。比如贝莱德从2021年7月到2022年3月融创股票停牌这段期间，就快速进行了16笔短线操作。此外，外资也会投资一些优质房企，比如近期GIC增持了万科，摩根大通增持了旭辉等等，都反映出外资对于这些房企的看好。外资加码背后
外资持续加码内地房地产市场，也是出于大环境因素的影响。可以看到，大部分外资都有一个特点，就是跟随着美联储的步调。说白了，就是通过各种资本套路，来获取其他国家市场的财富。今年以来，美联储持续加息，造成的结果就是世界上的富余资金持有者，开始用本币兑换美元获取美元利息，导致美元升值，其他国家的货币贬值。经过加息后，一国的资本也不断流出，这会导致国内资产的价格出现下跌。近期随着加息走到尾声，各国的资产也算是跌到了低谷，也为外资投资资产提供了一个比较良好的条件。外资持续国内投资房地产市场，一个底层逻辑就是，市场经过深度调整，已经筑底，并且未来会持续向好。就在11月21日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在金融街论坛上就说过：最近一段时期，海外媒体持续炒作中国房地产危机和建筑业衰落，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。此外，多家国有大行与头部房企密集签署战略合作协议，授信额度上千亿，也再次提振了市场对于房地产行业的信心。这些信号的持续释放，也表明了资产的上扬趋势，以外资这样的“聪明钱”也自然会进入。从投资的标的来看，主要集中在物流地产、产业地产、商业地产及冷链仓库等。鲜少抄底住宅领域。比如黑石大多收并购国内物流地产，凯德则收并购产业园、物流地产等；吉宝则比较喜欢收并购上海、北京等地的购物中心等商业地产项目。也有一些企业也会专门成立相关资金，来针对性的对国内市场进行投资：比如凯德集团就在今年11月投资成立2只在岸人民币基金，总规模约40亿元，聚焦投资中国的产业园项目。外资大多喜欢投资持有型物业，更加看中的是长期的持有收益。本质上是长期看多中国实体经济和消费内需的增长力。同样也反映出国内商业地产、物流地产、产业地产等板块还是有较大的发展空间。当然，外资也会在住宅领域开发项目，但占比非常少，一般只在核心城市做少量的地产开发。比如大和房屋，就聚焦于江苏几个城市，从2007年首次进入苏州打造了和风雅致，之后其主要在苏州、无锡、常州等地开发高端国际项目，并没有像很多国内房企一样走全国化的路线。再比如吉宝置业走的也是精选城市的策略，虽然已经进入中国30多年，但其布局，则是在无锡、天津、上海等几个核心城市。大多数外资还是以收并购的形式进入房地产市场，更多的是在扮演金融投资者的角色，他们也往往会和一些专业的不动产服务机构，比如仲量联行、世邦魏理仕等，一起做长期投资。比如黑石可以拿到很多养老金，这是非常大的长期资金，而且成本也偏低，这样就可以坚持投资国内的一些物流地产、商业地产，而且还能坚持很久，随着中国经济的增长来获益。凯德集团也是玩资本的好手，其盈利模式主要是通过投资+运营，实现以金融资本（PE+REITs）为主导，通过商业地产开发收购、运营管理等手段，能获得金融板块的高收益，同样也有稳定的持有型物业的租金收益和项目增值收益。所以这些企业也有足够的闲钱，来对国内的一些资产进行收并购，或者拿下一些具有发展潜力的地块。在国内房地产市场进入深度调整期的时候，这些外资的加码重仓，至少告诉我们：地产在中国仍然是非常重要的资产配置。
参考资料：
1、又见吉宝 与金地合作上海嘉定新城项目，观点地产网
2、行业透视｜收购、拿地、玩转资本，外资抄底进行时，克而瑞
3、外资也来中国卷房地产？他们在布局哪些资产，冯仑风马牛
(微信号：fuqingrong0825，添加请备注“转载”）
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