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- 王健林重回首富,万达轻资产“家底”让人慕了……
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原创 2022-11-29
行业分析师/胡雨晴 苏珊 主编/付庆荣
微信排版/carol 头图来源/视觉中国
编者按:中国,全球商业地产最为繁荣的国家之一。疫情之下,这种势能,还在延续,却有变化。【商业大势】系列,以长期视角,观察商业地产领域风向标式的趋势,思考未来的方向。此为第4篇,阵痛期。
作为本届世界杯最大的中国赞助商,万达享有“一级”权益,可在任何时间和地方使用FIFA及其所有赛事活动商标进行营销宣传。
这份“特权”背后,是万达在2016年与国际足联签订的一份8.5亿美元合同。彼时的万达,商业、影视、体育、大健康多线作战,轻资产战略刚起步不久。
不料,一年后,剧情瞬变。陷入资金链危机中,万达被迫瘦身,“卖卖卖”不停。但轻资产的生意版图扩容,往后五年间,从未止步。
万达商管最新招股书显示,截至2022年6月30日,珠海万达商管总在管项目个数增至的425个,总在管面积逾6000万平㎡,且一举拿下多个“第一”奖牌。据万达最新招股书,截至2021年12月31日:
• 按在管建筑面积计算,万达商管在全球以及中国皆排名第一,且在管建筑
面积在中国超过第二名至第十名的总和;
• 按储备项目建筑面积计算,万达商管在中国排名第一;及
• 按管理的独立第三方商业广场数量计算,万达商管在中国排名第一。
当同行们深陷流动性危机,发出阵阵哀嚎声时,“王健林家族”以殷实的轻资产家底,重回内地地产首富之位。
11月8日出炉的《2022胡润百富榜》上,其对应的身价为1000亿元,排名32位,五年来首次回升。
时也,运也。万达的祸福转化,看似带着点时代运气,却始终无法抹去其对于商业地产本质的清晰认知,以及对高增长确定性轨道的笃定。
01
“三改”招股书,什么变了?
10月24日,周一,王健林68岁生日。清早,港交所发布了万达商管招股书失效信息,这已是它第二次失效,上一次是今年4月21日。
最新招股书显示,今年上半年,万达商管新增8个商业广场,规模高达110万㎡,且均为第三方项目。
至此,来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个增加到140个(截至2022年6月30日),占总在管项目数量的32.9%,占比逐年走高,较2019年升了10%以上。
另从项目储备来看,第三方项目已成万达商管未来持续增长的动力来源。截至6月30日,196个储备项目中,有175个来自独立第三方业主,占比高达89.3%。
积极开拓新增量市场外,万达还通过接手在营商场经营权,多路径实现存量市场整合。
9月27日,奥克斯地产决定将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管。据赢商网了解,奥克斯的商业团队将全部撤出上述5个广场,国庆后开始进行交割,而奥克斯地产仍然持有此5个项目的产权。
奥克斯广场多位于城市核心地段,但由于操盘经验不足,经营现状较差,需要万达这样经验丰富、资历深厚的商业操盘手,施展盘活术,“化腐朽为神奇”。
此外,万达商管接管北京东、西两大商场——原卓展购物中心及SOLANA蓝色港湾运营权。这是万达时隔多年重返北京城区核心商圈的大动作。
据招股书,未来,万达商管计划挖掘大量未能成功开业或管理不佳但具备发展潜力的商业广场项目。通过接手该等商业广场项目经营权,加速业务规模的扩张。
► 轻资产运营灵活化,规模扩容加速度
合作模式上,万达商管依照运营模式灵活提供两类服务:委托管理模式和租赁运营模式。
因收入确认方式不同,万达商管在管的同一项目,在租赁运营模式下会产生可变租金形式的销售成本,导致收入更高、毛利率更低;而委托管理模式由于不产生该类成本,更为“轻盈”。
截至6月底,万达商管来自母公司的287个项目全部采用委托管理模式;160个在管独立第三方商业广场中,115个采用租赁运营模式。
这一结果,来自万达商管对其运营模式的数次调整,一系列新变化随之而来。
//租赁运营模式利益分成随行就市:经过最近的一次调整,万达商管不再在租赁运营模式下向商业广场业主支付固定或最低租赁费。即,无需将相关使用权资产并入资产负债表内,“轻”装快进。
//不断提高委托管理模式比重:2022年6月30日,委托管理模式收入占比由去年同期的65.5%提升至74.4%。
运营模式越灵活,万达商管的轻资产战略覆盖面越大、纵深度越强,落地执行的效率也就越高,并带来积极的经营业绩表现。
招股书显示,万达商管委托管理模式下的商业管理服务收入由2021年6月30日的9亿元增加230.7%至2022年6月30日的29.9亿元人民币。
由此,万达商管毛利率在今年上半年创三年新高,达到48.9%。其中,来自母公司的商业广场项目毛利率自2021年开始高于独立第三方项目,不断拉升整体毛利率。
同样,收入确认方式的调整大幅增加了万达商管的净利润。2022上半年万达商管净利润超40亿元,这一数字在2020年仅为11.12亿元。
走轻资产之路,稳住不断扩容的棋牌,以及日渐向好的业绩,无疑已经成了万达商管冲刺IPO、冲破上市魔咒的“最关键打法”。
02
行业阵痛期,商管公司回归高确定性发展轨道
商业很美 无去来处
原创报道,转载授权,找头条君
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