青岛，有很多城市记忆点。

它有登上过Vogue杂志的“脸基尼”、被津津乐道的“德国风情”城市景观、烙有“德国精造”的城市地下排水系统，且常常被“误以为”是山东省会。

鲜明的记忆点之下，青岛自2017年在第一财经新一线魅力城市商业榜上有名，商业潜力一直被看好。

然而，进入2020年，青岛商业有些乏力了，多个商业项目命运多舛。在疫情尤为反复的2022，“法拍”二字已然定格为这座城市的年度关键词。

01

旧mall黯然：

流拍、消失与被接盘

在阿里拍卖交易平台上，青岛“著名的烂尾楼”——CBD中央广场，赫然写着“11月10日进行司法拍卖”。

这座曾规划为“亚洲最大”的纯地下商业项目，总建筑面积 15.7万㎡。其中负一层商业面积 5.5万㎡，负二层商业面积 6.2万㎡，负三层停车面积 3.9万㎡。

据公开资料，自2012年开工建设后，CBD中央广场经历多次变更施工方案、施工单位等，中间数次停工、复工。烂尾多年，几经延期开业后，2019年1月全面停工。

离CBD中央广场10公里外，李沧苏宁大厦已于今年9月25日进行了第一次拍卖，起拍价约4亿元，拍卖房产建筑面积约3万㎡。流拍后，起拍价降至3.21亿元，原计划将于10月15日再次拍卖，可截至目前未有最新结果。

更令人唏嘘的还有，多次流拍的青岛百丽广场，曾是青岛潮流商业中心，2010年开业，2017年前后没落。根据阿里拍卖平台，百丽广场西区23套商业房产三次流拍，时间分别为2017年12月、2018年5月、2018年8月。

三次流拍后，西区进入变卖环节，周期为2022年4月13日至6月12日，价格约3.33亿元。但60天期限满，无人接盘。

西区无着落，东区紧接着被摆上拍卖台。据悉，百丽广场东区的首次拍卖，起拍价约8.88亿元，开拍时间11月24日上午10时。

而Q1财富中心的流拍（下称财富中心），更让人迷惑。该项目由贝聿铭参与设计，2013年封顶以242米成为新晋青岛第一高楼。“那里可是有名的富人区，旁边就是奥林匹克帆船中心，地段相当好。”

集诸多优势于一身，财富中心却于2016年陷入停工。烂尾多年后，终于今年4月8日首次法拍，起拍价13.54亿元（评估价16.92亿元），结果无人问津。

对于上述即将被拍卖和一再流拍的项目，命运几何，留待后话。但做好最坏的打算，它们有可能像中山路商城、青岛华联商厦、麦凯乐西海岸店一样，被迫终止营业。

另一种可能是，寻得理想归宿，像青岛恒大文化旅游城、青岛CBD中山路百盛一样，被国资接盘，等待新生。今年2月底，青岛恒大文化旅游城则被青岛市直国有企业胶州湾发展集团接盘；9月，青岛CBD中山路百盛为青岛市南区国资平台所有。

02

“法拍风暴”频现，青岛商业为何黯然？

流拍、消失、被接盘的戏码不断上演，多个昔日的地标商业失意，难免各家有“难念的经”。李沧苏宁大厦被拍卖，与苏宁基本盘“日益飘摇”不无关系，而其他失意者，均有一些共性可寻。

• 固守传统模式，转型遇阻，客流骤减

黯然的青岛商业项目中，有一波是老百货。2010年前后，集吃喝玩乐于一体的商业综合体兴起，百货形态因不符合新的消费需求而日渐式微。叠加城区老化、消费力外流等因素，老百货们曾力求转型，但结果不如人意。

CBD中山路百盛百货，作为山东省第一家经国务院批准的大型中外合资零售企业，于1998年开业，后来引入雅诗兰黛、兰蔻、香奈儿等国际一线品牌专柜，跻身青岛商业“顶流”之位。但随着经营年限拉长，2015年后大牌出走，百盛持续亏损，吸引力骤减。

不过，中山路百盛正在转身求变。被青岛市南区国资平台接盘后，将作为城市更新的一部分，融入“青岛上街里”超级IP打造计划。以“网红打卡点”新生，2020年7月，百盛百货外立屏幕推出裸眼3D秀，尝试赢回大众注意力。

有日资背景的麦凯乐百货，2006~2015年，先后开出香港中路总店、西海岸店、新都心店。作为高端精品百货，麦凯乐人气很高。以香港中路总店为例，“一到饭点六楼的美食广场人乌泱泱的找不着座位；一到会员日,顾客就跟不要钱似地买这买那。”

高光不久，麦凯乐就因业态品牌组合过时、物业老化等问题，遇到瓶颈。新都心店、西海岸店先后于2018年、2020年闭店。

如今，麦凯乐只剩香港中路总店在艰难转型中。早些年，其尝试推出线上商城，2020年以来提升体验和服务业态，比如引入5000㎡室内乐园和动物园，将餐饮占比从30%扩大至50%-60%。

• 项目形态、硬件老化，青岛地下商业迷途

落寞的商业项目，从竣工/开业至今，普遍有10~20年之久。项目形态、硬件老化是普遍共性。中山路商城、CBD中央广场，都是青岛地下商业形态迷途的具体案例。

上世纪80年代，青岛露天摆摊的个体户聚集，形成即墨路小商品市场。至90年代初发展成全国闻名的小商品批发市场。在“退路进室”政策引导下，青岛兴起“地下商业潮”。

中山商城于1997年开业，与其同期入市的，还是有901即墨路小商品市场、龙山地下商业街、火车站益群地下商业街、汇泉地下商业街等，一大批地下商业项目。

2010年前后，电商兴起，即墨小商品批发模式迅速没落。而严重依附小商品市场这种特定产业链的“地下商业”，不断传来关门、倒闭的噩耗。

对“地下城”痴迷不减，青岛向国内外寻找进阶方向。对标有加拿大蒙特利尔地下城、东京八重洲地下空间、广州时尚天河、上海1192弄、长春“这有山”。经过多方考察，政府意识到，新一代地下商业，聚客的利器应该是密集、畅通的地铁网络。

2012年，青岛《轨道交通线网规划修编（2012）》发布，确定规划共19条线路，全长814.5公里。与此同步，2010年后，新一代青岛地下商业项目在市南、市北、东部核心商业区相继入市。

与小商品批发时代的纯地下商业不同，它们普遍地上地下结合、与地铁连通，可依旧难逃困境。栈桥奥特莱斯广场，2010年动工建设，次年开盘销售后就陷入更换物业纠纷，“闲置”十余年，太古广场、金街购物广场、米兰道名品广场亦接连烂尾。

为扭转局面，青岛政府从政策层面推出有关青岛存量商业盘活的计划。核心之一是，在市南将太古广场、金街、米兰道地下商业街打通，在市东将百丽广场等项目与永旺购物广场、海信广场打通。由此实现片区商业的互连互通、客流互动。

地下商业互通、地上与地下商业互通，盘活中的“地下商业”热潮，慢慢融入了TOD大势中。

的确，这种黯然之调成长起来的商业大势，折射的是青岛商业另一面新派画风。

03

洗牌不打烊：

有人加码重仓，有人新进抢食

夹杂着“重仓”与“新秀”的另类画风中，有人加码重仓，有人新进抢食。

• 加码派：地头蛇利群广撒网，外来玩家万达、永旺、华润持续押注

在青岛商业圈，“利群”是个实打实的老字号。

利群百货始建于上世纪30年代，1988年3月改制为青岛利群百货股份有限公司，成为山东第一家股份制改革试点企业。1994年底，3.8万㎡的利群商厦正式出街，集购物、娱乐、餐饮、住宿于一体。

以此为起点，往后近30年间，据赢商大数据统计，利群在青岛共开出了18个项目，其中3万㎡及以上购物中心、独立百货有13个，市北、黄岛、城阳、胶州、即墨、平度、崂山七区/市皆有其踪。

上图可知，市北区是利群在青岛主战场之一，但3个项目均有劲敌对垒。在人民路商圈，3万㎡的利群四方购物广场，与8万㎡的悦荟广场，步行距离仅为140米；在CBD商圈，同为大众化mall的利群诺德广场、卓越大融城，相隔不到300米。

相较之下，在另一主战场黄岛区，利群的布局游刃有余。在竞争激烈的黄岛商圈，在永旺黄岛购物中心面世前，利群抢先开出了2.5万㎡的利群瑞泰购物广场，而后在2021年祭出了15万㎡的大mall利群西海岸金鼎广场，进一步巩固黄岛大佬之位。

据赢商tech-城市商业地图数据，自去年12月开业至今，利群西海岸金鼎广场月度日均去重客流维持在3万人，位于所在商圈前三，其中节假日日均客流超3.5万人，为所在商圈第一。

区域聚焦、稳扎稳打外，利群在黄岛区的灵活战术还有瞄准空白，自成商圈。凤凰山路的利群胶南商场、了望山路的青岛利群德信购物广场，皆为此例。作为青岛灵山卫镇区短期内唯一大型mall，利群德信购物广场周边环绕着瑞海花园、万科青岛小镇多个小区，但就目前开业一年有余的运营现状来说，可提升空间不小。

地头蛇利群靠着“在地”、“先发”优势，顺着青岛商业进阶脉络，以广撒网+敲重点之姿态逐步筑起了护城河；而较早一批入青掘金的外来玩家，一如万达、永旺、华润们，亦在不断押注、变换打法，加速青岛商业洗牌。

2004年，台东万达广场（2-3楼已卖给利群）作为青岛首个购物中心开业。而后，其分别于2009年、2012年在临近的CBD商圈、李村商圈开出了CBD万达广场、李沧万达广场，在市北区、李沧区形成了一个稳固三角形。

以上提及的三个万达广场，均为重资产mall。而从2019年新开的青特万达广场开始，万达的“青岛策略”转换为轻重结合——轻资产加密布局，重资产填空首秀。

具体看，青特万达广场、西海岸万达广场的合作方分别为青特置业、山东兴华建设，增强万达在青岛主城辐射力。

而即将开业的重资产项目即墨万达广场、莱西万达广场，是万达在对应区域的首秀之作。其之于所在片区的意义，不亚于当年台东万达广场之于台东商圈。“万达已来，即墨崛起”，无疑是个绝佳注脚。

如果说利群是青岛商业最厚实的底子，万达是这座城市商圈“塑造者”，那华润置地代表的则是“高端化”进阶。

2009年，华润置地来到青岛。6年后，全国第九座万象城——青岛万象城落地，为当时国内单体面积最大、店铺数最多、业态品类最全的万象城。

去年9月，青岛万象城二期入市，至此青岛华润中心正式落成，成为青岛高识别性城市新地标。

据公开数据，吸睛的高端化妆品牌、独家的网红人气餐饮首店强组合，叠加着精细化运营，开业七年累计超1.3亿人次逛过青岛万象城。而在疫情反复的2021年，青岛万象城年零售额逆势突破40亿元，创下全新销售纪录。

让人惊呼的成绩单背后，是青岛高端消费需求强劲的直接映射。一战成名后，华润置地先后于2018年、今年秋天在城阳、崂山开业2座万象汇。高占比的潮流时尚区域首店，再次成为吸客杀手锏。

数据显示，城阳万象汇近200个国内外知名品牌中，有60%品牌属首次入驻城阳；而青岛崂山万象汇240余家品牌，有超50%以上为区域首进。

“一城两汇”，华润置地在青岛的布局稳字当头，却始终维持着独有的“高端”气质，于无形中加速青岛商业的高端化进程。

• 新秀派：标杆产品线次第登场，首创、百联盯上奥莱生意

在拉长的时间轴上，重仓加码派的青岛商业版图已然成型，且各具风格。而在疫情下，加入战局的新秀派，亦呈现出了些个性特征。

• 标杆产品线次第登场：龙湖带来青岛首个天街，印力首秀落地未来城

今年5月，龙湖商业首入青岛后开设的首个天街系购物中心——龙湖青岛胶州天街“开街”，当天招商率97%，开业率93%。据了解，项目引入了70%首进区域品牌。、

两个月后，山东首个大悦春风里亮相在青岛即墨经济开发区。项目总建筑面积12.73万㎡，引进家家悦(603708)超市、金逸影城等主力品牌，餐饮品牌占比40%、零售潮品品牌占比30%、娱乐休闲品牌占比30%。

已开业项目外，青岛首个王府井购物中心、爱琴海购物公园产品线项目，已在今年3月动工，正式宣告加入青岛商业战局。

另据赢商网独家获悉，印力集团布局青岛市场的首个商业项目——青岛未来城万科广场正式官宣，将于今年12月16日亮相。作为未来城商圈新星，该项目为青岛唯一商业文创微度假空间。

• 旧生意有了新的玩家：百联、首创盯上奥莱，“地下商业”新番剧

今年三季度，青岛百联奥特莱斯广场、青岛首创奥特莱斯先后在即墨、城阳亮相。

两大奥莱高能玩家的入场，激起了层层热议。自2004年青岛首个奥莱项目落地台东，倒闭、惨淡变成了青岛奥莱圈撕不掉的标签，甚至于带上了一些“魔咒”色彩。

现在，加入混战的百联、首创，在外界看来，无疑是打破魔咒的种子选手。而同样常年黯淡的“地下商业”生意，亦因长江地一城的即将亮相，带来些新想象。

据官方消息显示，Halo Park长江地一城计划今年12月底营业。耗时三年，斥资20亿元，该地下商业项目打造超过20个大主题街区、38个商业空间，意在青岛西海岸串起了一个城市时尚生态链。

当然，奥莱、地下商业之外，TOD亦为当下青岛新秀玩家迭出的生意场。今年初，青岛就确定了“TOD综合开发投资一千亿”的目标，未来三年将通过TOD综合开发进行老城改造。号令已响，战火升级。

没人能确定，从反复折戟的“地下商业”升级而来的TOD蓝图，何时能支棱起来。但可以确定的是，旧mall暗影中，青岛商业有一抹明亮色。地头蛇利群稳固青岛商业底盘，万达“轻重并举”塑造商业格局，而华润则是商业高端化的主引擎。还有其他新势力，持续为青岛商业润色。

大兴土木的轰隆隆声中，青岛商业博弈进阶。