” 

近日，一部展现上海城市建设与发展的系列纪录片《大家聊巨变》被推上了网络热搜。第七集《梧桐树下小美好》主讲人伍江是同济大学建筑与城市规划学院教授,他长期从事上海近代城市与建筑的历史及其保护利用的研究。伍教授以漫步城市街区的方式，讲述城市历史建筑背后的故事，阐述历史建筑为城市带来的文化厚度，提出人与城市的辩证关系——“城市不完全也不应该仅仅为了效率。城市能培养一种温度，让所有人感受到美好，让所有人能有家的感觉。”

   ▲《梧桐树下小美好》画面截取（来源：澎湃新闻）

城市存量建筑是城市历史的组成部分，是城市文脉的见证，是居民文化情感的时空纽带。正如《梧桐树下小美好》中所描述的上海南昌路、高安路，历史存量建筑承载着社区居民对城市的集体记忆，拥有厚重的人文历史积淀。老旧街区、建筑的空间尺度与场所精神，为城市居民带来了沉浸式的人文体验。在城市更新过程中存量建筑的改造与再利用，不仅保留了城市的历史文化脉络，为城市新增了独一无二的文化打卡点，还激发了老城区活力，为城市中心创造了新的经济增长轮回。

01

巴特西发电站：构筑城市地标生活圈

欧洲在存量建筑改造方面有很多值得借鉴的经验。巴特西发电站片区位于英国伦敦泰晤士河西岸，总占地面积800万平方英尺（约0.74平方公里）。巴特西发电站曾是英国最大的发电站之一，也是欧洲最大红砖建筑，经历了伦敦最辉煌的时代，具有丰富的精神文化意义。2007年被列入英国二级保护建筑，2012年被收购，并开始了长达十年、耗资90亿英镑的更新工程。

▲伦敦巴特西发电站

巴特西发电站片区改造项目共分八期进行。其中，一期Circus West Village包括新建住宅与商业，2017年完工后，住宅已全部售罄；二期为发电站核心保护区，包括老建筑修复改造以及部分住宅与商业，这部分于10月14日刚刚开业；三期为在售的新建高端住宅项目；其他四期皆为住宅及商业配套项目。商业方面，改造后的老涡轮大厅购物中心在开业之期，已有110家商铺、餐饮入驻，达到了85%的入驻率以及75%的同步开业率。同时，苹果公司的伦敦总部也选址该园区，并预计在明年进驻。

▲ 改造中的伦敦巴特西发电站 

02

上海新天地：存量建筑改造的鼻祖项目

国内存量建筑改造的案例也非常丰富。被《福布斯》评为2016年“全球20大文化地标”之一的上海新天地，开创性地保留了部分石库门建筑的立面，将原有的居住建筑改造成为充满生命力的商业地标，开启了国内以存量建筑改造带动城市更新的新模式。二十年来，上海新天地始终是存量城市更新的经典案例，曾先后获得美国建筑师协会“文化遗产建筑”、“国家文化产业示范基地”、“上海新十大地标建筑”等重要奖项。在“新天地”的品牌效应带动下，周边片区逐渐被打造成公认的兼具高品质生活情调与社区温度的宜居之地。开发商也因该项目而树立了其在城市存量建筑改造领域中的标杆地位，并先后获得了杭州、重庆等地的城市更新项目。

新天地项目的成功，将存量建筑与街区保护在城市更新项目中的重要性推到了新的高度，各地政府、企业纷纷效仿该模式，从而推动了对城市更新模式的新一轮探索。福州三坊七巷、广州永庆坊、上海愚园路等项目的成功代表着更新模式已经逐渐从增量转向了对存量建筑的更新改造。“微改造”模式不仅保存了城市记忆，提升了原有的街区活力，降低了拆迁成本，同时也在一定程度上提升了周边的商业价值和溢价能力，有效推动区域经济圈共同发展。疫情期间，这些城市微改造空间变身成为城市居民微度假的休闲圣地，迸发出更加迷人的活力。

 华侨城苏河湾：展现精致海派文化

▲ 苏河湾项目中的上海总商会旧址 

04

“劲松模式”：存量改造与物业服务相结合

“劲松小区”是一个北京老旧小区改造项目。开发商通过对社区闲置空间的再利用支撑投资回报，最终实现项目自平衡，因而得名为“劲松模式”。劲松项目突破了城市更新中投资回报率周期长的困境，并被作为推广经验写入了《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。

▲老旧小区改造中的劲松小区

“劲松模式”2018年开始试点，开发商在承接改造任务的同时，还获得了20年的物业管理和运营权，并获得了政府三年物业运营补贴。由于这些老旧社区长期缺乏环境治理、安保与社区服务等配套机制，改造受到广大居民的热切欢迎，物业费的收缴率在第一年就达到了82%以上。

该开发商后续还在“劲松模式”的基础上推出了“大兴模式”、“鲁谷模式”等新模式，都取得了不错的成果。比如“大兴模式”突破了原有单个小区改造的空间范围，以街道为单位，盘点区域内点状资源，通过“肥瘦搭配”组团联动，形成街区更新，最终实现全域更新。

“劲松模式”的特色之处在于将物业管理服务与存量建筑改造工程相结合，企业投入，政府补贴，通过进行公共空间整合、确权与改造，提高老旧小区居民的生活质量，从而获得政策支持及运营收入。

- 思考与展望 -

存量建筑改造，触发城市新增长点

存量建筑改造不仅可以有效保护与传承城市文脉，还可以提升周边商业的溢价能力，促进物业服务等相关产业的可持续发展。随着人们追求差异化生活方式的需求越来越高，存量建筑改造已然成为城市更新发展的大趋势。

这些需要改造的存量建筑，大都位于城市腹地，或曾经是城市最繁荣、最具烟火气的地方，充斥着这个城市的历史记忆。更新改造后的社区/街区业态不仅重塑往日繁华，成为地标式网红打卡点，同时也是社区配套的高质量、现代化文化场所，是周边居民愿意花费时间停留的周末休闲地，品位都市慢生活的沉浸式文化中心。多年来，华侨城通过总体规划、精雕细琢的开发方式，始终坚持“文化+”的初衷，打造了深圳华侨城创意文化园、武汉红坊、上海华侨城苏河湾等一个又一个存量城市更新的经典案例。

▲ 武汉华侨城红坊项目

▲ 保留老电厂的O·POWER文化艺术中心（位于深圳华侨城总部城区内）

国家和地方政府曾多次出台各项政策并设立专项扶持资金鼓励城市更新改造。在2021年8月住建部出台的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中明确要求，坚持“应留尽留，全力保留城市记忆”，将存量建筑的保护与传承作为系统性的任务目标，这反映了我国城乡建设在价值观念和实践方向上正发生着重大转折。放眼全国，存量建筑改造需求量巨大，以北京为例，“十四五”期间北京要改造老旧小区1.6亿平方米，老旧厂房更新改造700处。

存量建筑改造是一个可持续发展的业务领域，是城市运转必不可少的一项工作。未来，存量建筑改造将成为城市更新中的价值引擎，城市活力的集聚点。企业应该跳出房地产开发的“枷锁”，在强化各板块业务专业化发展的同时，注重整合效力，创新构建产业新格局，探索出一个可持续发展的城市更新模式，运用我们自己的“绣花针”绣出城市新面孔。

[1]  人民日报，以绣花功夫实现大城善治

[2]  刘婧，北京青年报北青网，“劲松模式”如何实现微利可持续？

[3]  汪开诚，深圳商报，从上海新天地等案例“探寻”商业地产开发新模式

[4]  中信证券，2022年房地产行业发展现状和前景分析 房地产行业不会是一个夕阳产业

[5]  中国证券报，专家：我国住房市场明显供大于求

[6]  搜狐焦点，北京：“十四五”将改造老旧小区1.6亿方 升级完成22个传统商圈?

[7]  上海市建筑学会，对话专家 | 更新时代的保护与传承

[8] 上海静安区 · 华侨城苏河湾 楼盘深度解析

[9]  Battersea Powerstation，The Masterplan of Battersea Power Station 

作者 | 朱雅婧

华侨城创新研究院版权

部分图片来源：网络

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     美编 | 王倩  责编 | 周佚濛

校核 | 肖熊 徐培祎   审核 | 蒋丕彦 陈文

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