被鼓励的夜经济，在北方却因为天气原因无法活跃起来，发了更多的优惠券，被拉动起来的消费却难以持续。消费活力、商业活力到底如何有效激活？投入资金和精力，短期效应和长期发展的平衡到底如何掌握？这样的问题引起越来越广泛的争论，其实是没有正确的定义“活力”。在以提升商业活力为命题服务多城市政府机构的过程中，RET睿意德始终在帮助客户一起澄清一个问题：高城镇化率和优等的基础建设，必然会带来商业活力的提升吗？

城市经济的硬实力，并不决定其商业活力

国内的城镇化率在过往的40年迅速提升，经济发展下，城市商业的基础布局与建设也迅速完成，消费升级也一度被热议，成为诸多商业“创新”的聚焦。新中国成立初期提出城镇化发展的战略方向，在起步较晚的情况下创下佳绩。我国仅用不到40年的时间便将国内的城镇化率从1980年的20%提升至2019年的60%，共提升40个百分点。国家统计局发布的《2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%；据联合国预测，2040年中国城镇化率将达到76%。从产业带动来看，过去的高速增长数据背后，是大规模的房地产开发起到了主要的推动作用，这也是所有国家和城市在实现城镇化率提升与经济增长的必经之路。我们先将过往60年中国与全球其他较发达国家在城镇化发展进程方面进行对比：

上图清晰地显示出，中国以较强劲的增速推动了高速的城镇化率提升。

我们再看各国在不同城镇化进程阶段的实现时长：

从各国城镇化在不同进程下实现的速率与时长来看，中国城镇化发展的速率也非常突出。按此速率，中国将在可预期时间内接近或达到其他较发达国家的水平。

城市是现代化发展的重要标志，体现着资源利用、信息流转与创造的集约效率。尽管在社会制度、人口基数、经济基础和社会财富积累方面，不同的国家与城市间存在差异，但城镇化过程中的大规模建造驱动更多投资、更多城市居民带来消费需求的增长，从而带来经济增长这点是一致的。排除战争、大规模灾害等不可抗外因，城镇化率与经济增长呈现正相关性是不争的事实，我们一起对比下中国与美国、英国、日本和欧洲等国家地区的城镇化率与人均GDP：

对比过去60年的中国、美国、日本、英国和欧洲，城镇化率提升与人均GDP增长之间都呈现正相关的关系，但进行回归分析后，可看出中国的城镇化率的提升对人均GDP的影响力远低于欧美发达国家和地区。所以，中国在城镇化高速发展过程中，经济发展仍需要更稳健的支撑和提质，发达国家则在城镇化的发展进入稳定的增长期之后，伴随着城镇化的深化运营，仍然持续推进经济增长。

将目光拉回到内部，对比不同城市的城镇化率和人均GDP发现，区域经济发展与城镇化的发展成正相关，城镇化的提升对人均GDP的发展确实呈现正相关，但是成都、无锡、苏州等城市的城镇化率对人均GDP的影响远高于其他城市。同时，对比17个代表城市的商业地产活力指数和城镇化率的排名，可以发现两者似乎并不是完全同步发展，高城镇化率并不意味着商业地产活力水平同样的亮眼。除一线城市城镇化率和商业地产活力两者都处于稳定高位，新一线以及其他城市的城镇化和商业地产活力水平则出现了以下两类分化：一类是以成都、重庆、西安为代表，商业活力发展领先于经济和城镇化发展的城市；一类是以深圳、无锡、济南为代表，经济和城镇化发展优于商业活力的城市。以成都为例，其人均收入等低于广深、休闲设施建设不如广深的同时，某种意义上成都的商业价值更高，这说明，经济发展和城镇化并不等于城市的商业活力。

从城镇化率与人均GDP、商业活力排名情况，可看到硬经济和基础设施建设并不等同于商业活力更优的事实，二者之间并不是充要关系。那么，如何才能提升商业活力? 而回答这一命题，第一个要解决的问题是“什么是商业活力”，能提现其内涵的定义是什么？一直以来，“商业活力”是一个被广泛提及的概念，但缺乏统一共识的定义。

什么是城市商业活力的真正内涵？

国外因其商业的规划性强和复杂度低，对商业活力的直接研究较少，主要是从空间角度去研究与城市活力相关的空间计量模型，从而构建了从空间统计学角度去研究城市活力的基础。对比之下，国内对商业活力的研究则更为多样，可主要分为以下两大类，一类是从空间设计的角度去分析城市和商业空间的设计对于商业活力的影响，另一类是综合经济发展、城市发展、居民生活等多角度去构建分层级的指标体系，去评估不同城市或城市不同区域的活力。但以上也都未给出较为统一共识的定义。

从字面定义，“活力”指的是旺盛的生命力，包括现状、趋势和思想层面。在看城市商业活力之前，我们可以对比探究一下有成熟定义的“经济活力”，经济学学科对经济活力的经典定义是指“一国一定时期内经济中总供给和总需求的增长速度及其潜力”，而城市经济活力则是指“城市经济发展过程中的能力和潜力”，主要表现在经济成长的能力，引进资本和吸引高素质劳动力的能力。商业是在匹配供需，激活和利用运营空间联合B端品牌租户进行C端需求的服务。商业空间的用户具备双重性，一方面采取营销手段运营流量到访，为品牌租户提供价值，另一方面是利用商业空间与品牌商户一起服务消费者。所以，“活力”一词的定义映射到商业，就不能仅解读为消费场景的热闹和人气，应既涵盖商业的内容、品牌和活动，呈现为一种状态，又是旺盛态势的体现。

基于服务服务实践与理论的研究，RET睿意德提出的“城市商业活力”定义：城市商业场景因供需关系动态协同而呈现出的旺盛态势。本定义涵盖三个影响要素层：第一，宏观要素层：产业构成与发展、基础建设以及人才引入、营商政策等硬性基建与软性运营要素；第二，供给端在商业空间、形态、业态及品牌方面的丰富性、多样性、其在城市布局的完整性和系统性；第三，需求端的消费者的消费能力、消费意愿和闲暇时间分配。

其中，宏观要素层、供给端各要素的丰富性和多样性、以及需求端的消费意愿是大家在谈到城市商业活力时多被提及的，但是需求端的消费能力和闲暇时间却容易被忽视。

消费能力是我们在探讨城市商业活力必不可少的部分。国家信息中心基于消费数据分析指出，居民负债快速增加，挤压消费能力，而房贷等快变量对消费的影响更加快速和直接，其增加将直接减少个人可支配收入，从而可能抑制日常消费和影响未来消费潜力。这一结论在不同地区甚至片区的研究中亦有体现，以实现了商业活力弯道超车的武汉为例，东湖高新区（光谷）发布的《2020东湖高新区创新发展报告》中显示，武汉光谷地区产业群体薪资房价比在十家世界一流园区中排名第二位，说明武汉光谷的薪资支付房价的能力相对更高，负债相对更低，居民用于商业消费的可支配收入更高。反之，薪资收入高但可支配收入低带来的消费能力低，会成为抑制消费的一大因素。

▲ 数据来源：《2020东湖高新区创新发展报告》

影响商业消费但常被忽略的另一重要因素便是闲暇时间。自19世纪凡勃仑发表《有闲阶级论》以来，国内外对闲暇消费有较为系统和全面的研究。国内大量的实证研究表明，影响高低收入群体闲暇消费的主要因素有所不同：收入水准是制约低收入群体休闲消费支出的主要因素，而时间则是影响高收入群体的消费支出的重要因素。这也能进一步解释为何成都、武汉等城市的商业活力排名高于广深，一方面是相对较低的房价带来的相对较高的可支配收入；另一方面，根据国统局2022年4月发布的数据，全国城市地区人口每周平均工作时长达47.48小时，湖北省城市地区人口每周工作时间为46.79小时，四川省城市地区为46.67小时，均低于全国平均水平，而广东省城市地区人口则为每周48.98小时，高于全国平均水平。相对较多的闲暇时间和可支配收入，提高了消费的可能性，进而促进了城市商业活力的提升。

用什么指标来衡量城市商业活力及潜力？

RET睿意德从2017年即展开了针对中国城市的商业活力的持续研究，并提出了城市商业活力评估体系，并逐步成为了诸多商业企业做投资选择和政府进行商业提振的重要参考。

作为曾为一百多个城市商业担纲顾问与招商的专业机构，RET睿意德所主导的城市商业活力研究不是理论性的研究，而以实践性萃取为基础，追求对相关方的务实指导性。所以，研究工作所关注的不仅仅是经济发展水平等影响指标，软性指标也是重要的衡量方面，同时在时间维度上，强调的不仅仅是城市商业活力现状，更是其发展、变化的趋势。其中涵括了4个一级指标和12个二级指标，其中一级指标为零售指数、休闲指数、购物中心指数和消费力指数，以逐级分解的关键指标构建成为城市商业活力评价体系。

随着互联网传播方式和商业逻辑的迭代，在2021年的《中国商业地产活力40城》的研究中，RET睿意德在以上研究框架的基础上，新增加了城市网红指数等维度的相关性分析，以内容指数、流量指数、热搜指数三大维度重新解构了衡量城市线上网络热度的指标。在商业创新部分，研究设立艺术、文化、商务、技术、人才等城市发展多维度指标，旨在从城市商业发展资源及潜力视角探究城市商业增长要义。

城镇化、经济发展是城市商业活力的基础，但是除了“硬指标”外，可支配收入、闲暇时间会影响人们的消费意愿，这些“软指标”对于城市活力的影响显得越来越关键。

对于人而言，工作是一项能力，休闲娱乐也是一种能力，从70、80、90再到00后的不同代际人群，这两种能力都有显著的变化。对于城市而言，发展经济一种能力，激发商业活力是另一种能力，打造产业链和构建消费生态需要截然不同思维，甚至两者在文化上还存在相当的冲突。所以，发展消费，激发城市商业活力，对于很多城市实质是一种“转型”——下一阶段城市发展对商业倚重越高，这种转型的跨度就可能越大，要求相关方须结合自身优势禀赋，回归“如何激发商业活力”的本源进行思考，以终为始地做出科学规划与引导。