上周，迪士尼进军文旅地产（点击上图阅读）一文引发广泛关注，事实上，迪士尼营造未来社区的构想由来已久，今天的建设可谓迪士尼对未来社区百折不挠的艰难探索的再次启程。

今天，我们将从华特迪士尼EPCOT构想出发，讲述迪士尼房产营建的筚路蓝缕，风雨兼程。

EPCOT构想

奥兰多迪士尼总面积达124平方公里，比北京东城区西城区加起来都大，华特·迪士尼购买佛罗里达州大量土地出于两大理由。首先，他希望能够控制建筑周围的区域，他后悔没有在加州阿纳海姆做这件事。其次，他打算利用主题公园度假村的业务来资助一个更大的概念：EPCOT（Experimental Prototype Community of Tomorrow,意为“未来社区实验原型“）。

1966年10月，沃尔特·迪士尼制作了一部短片，向工业和政府领导人展示了他对原型社区的计划:

EPCOT将从美国工业创新中心涌现的新思想和新技术中汲取灵感，它将是一个永远不会完工的未来社区，它将不断引进、测试和展示新材料和新系统。未来世界将永远向世界展示美国自由企业的创造力和想象力。我不相信世界上还有什么挑战比为我们城市的问题找到解决方案更重要。我们认为(公众)需要的是在未开垦的土地上从零开始，建设一种特殊的新社区。所以，这就是EPCOT:一个永远处于发展状态的未来实验性原型社区。它永远都是未来生活的蓝图，在那里人们真正过上了在世界上其他任何地方都找不到的生活。

这个社区的特色有没有汽车，完全依靠单轨、旅客捷运系统（APM）等今天在机场等区域常见的系统，中央区域的服务体系等。

华特迪士尼制片公司1966这样的城市规划理念并非凭空而来。迪士尼乐园教会了迪士尼很多关于营造环境的知识，以及随之而来的问题和陷阱。先锋城市规划师詹姆斯·劳斯在1963年称迪士尼乐园是“美国城市设计的杰出作品”。

华特与EPCOT之死

1966年12月15日，也就是EPCOT宣传视频拍摄两个月后，华特·迪士尼因肺癌手术失败而去世

1967年，弗罗里达州批准了芦苇溪改善区（Reedy Creek Improvement District）。芦苇溪改善区是佛罗里达州的一个特殊地区，包括沃尔特·迪士尼世界（Walt Disney World）。创建特区的过程之所以开始，很大程度上是因为EPCOT项目需要这样一个特区，以便迪士尼拥有沃尔特想要的城市设计控制权。

然而，EPCOT过于超前，所以这个项目被搁置了。没有华特，就没有任何人有足够的热情，或者完全理解沃尔特想要什么，来推动它向前发展。如果没有华特来经营，迪士尼公司就不想涉足城市规划。

Lake Buena Vista湖景

EPCOT的终极理念随着沃尔特·迪士尼而消亡，但这并不是说，人们对尝试创造沃尔特的至少一部分愿景没有兴趣。第一个想法出现在20世纪70年代中期。魔幻王国开放并取得成功后，该公司有了在迪士尼乐园范围内建设一个住宅社区的想法。这个想法变成了布埃纳维斯塔湖的城市。它将包括一个购物中心和一个住宅区，其中将建造多达2000套住宅。

庆典镇

迪士尼最终将建造自己的住宅区。迪士尼将在迪士尼世界地产一角的一块未使用的土地上建造庆典小镇，这是迪士尼在20世纪90年代规划的一个社区，它本应像生活在美国的主街上一样，同时还利用了沃尔特从EPCOT获得的技术创新计划的一些元素，主要是在K-12学校。这些房子上市时需求量很大，所以通过抽签获得。

这片面积超5000英亩（约27平方公里）的镇上，拥有自己的学校、医院、市政厅、教堂、等多种功能，小镇的主干道直接通向迪士尼度假村

不同于我们在迪士尼乐园周边所看到的，那种林立商店和服务中心的童话小镇，庆典镇是真实入住生活的地方，也因为她太过完美而被称为" 新都市主义的代表作品 "。

房屋是由多家承包公司建造的，建造速度很快，引发了很多最初的投诉。学校试图使用尖端技术的尝试，很多都没有经过充分测试，这导致了家长的抱怨。

最终，在许多问题得到解决后，所有的房子都被建造并出售了。迪士尼在该项目中仅存的股份在2003年售出。

截止2010年，小镇共计共有7427人。不过这个小镇在交通领域延续了华特的构想。

这里几乎没有宽阔的街道，连接这些依湖而建的千万豪宅的都是通幽的曲径，镇上的居民出行基本上也都是步行或者骑车，这也不难理解为什么她会被称为" 全美最适合骑行的小镇 "。

金橡树

在迪士尼剥离了庆典小镇股份后，该公司将不会长期从事住宅开发。2010年，迪士尼世界宣布了金橡树项目。这是一个高端住宅开发项目，六个街区的所有住宅都由数百万美元的房产组成。很多都是以迪士尼的名字命名的，比如隐藏的米奇，还有一些社区的名字与迪士尼有关。

金橡树与庆典小镇的差异不仅仅是价位，还有地理位置，庆典小镇建立在华特迪士尼世界的边缘地带，而金橡树正好在度假胜地的中间，所以它是你能真正生活在迪士尼世界的地方。

今日EPCOT

虽然华特的理念未能在最大规模尺度上实现，但是幸运的是，我们今天能够从EPCOT乐园中窥见部分设想。

经过10年的酝酿发酵，老华特的构想于1976年成为即将实现的具体方案：迪士尼决定开发两个各具风格的公园，一个展现世界各国的风土人情和工业发展，另一个则着重刻画“真实世界”里各种事物——能源、食品、健康、太空和通讯。

艾波卡特在1982年10月1日开幕，当时叫做艾波卡特中心（EPCOT Center），而这个名字从1982年沿用到1993年，后来改名为EPCOT。

因为园区面积大，逛一圈很费脚力，所以有人给Epcot的定义是：Every Person Comes Out Tired（每个人出来都累翻了），也因为里面卖太多吃的和各国小玩意儿，东西还不便宜，所以还有一种说法是：Every Pocketbook Comes Out Trashed（每个人出来都穷爆了）。

园区主要分为“未来世界”和“世界之窗”两个部分。游乐设施主要在“未来世界”这一区，以科技为主题。世界之窗如同小型世博会。

大地展馆有着当时最大规模的海洋环境——容纳2000万立升海水的“生命海洋”展馆，现在加上了《海底总动员》IP；还有空间使命过山车，游客们能真实体验到宇航员腾空而起、飞向外空时感受到的地心引力。大地展馆的“倾听大地”是由卡夫赞助的，其中的乘船旅游项目被认为最能体现EPCOT理念。

一串串小船载着40名游客以0.6米／秒的时速进行长达30分钟的旅行，通过详细的解说，游客们了解到在世界各地充满挑战性的环境中——雨林、沙漠、北美大草原，农业是如何发展的，然后游客们进入一个异常美丽富饶的农业世界，这里有饲养着鱼类的Aquacell充电水池，还有3个主要的生命实验室——“热带”、“沙漠”、“创意实验温室”。

来自世界各地的粮食作物，在这片面积为2787平方米的区域里茁壮成长，算起来总共有约40种不同的粮食作物和16种种植系统，展示出了环境可控的条件下现代农业的潜力。关键的主食如大米、玉米、高粱和土豆一年四季都有种植，游客随时可看到来自全球6个大陆的作物——非洲的凹槽南瓜、南国菠萝蜜、可可树、莲雾以及长自仙人掌的火龙果。

这一切是怎样实现的？迪士尼请来诸多科技大牛，迪士尼幻想工程创意总监马蒂·斯科拉对这些大牛说：“我们负责讲故事，因为我们来自娱乐界，而你们是科学家，请你们来告诉我怎样完成我们的科学命题。”

马蒂请来的科技大牛包括实现大地展馆农业展的亚利桑那大学环境研究实验室主任卡尔·霍奇斯和他手下的农业科学家，他们在盐土植物研究方面的成就尤其令人瞩目。

他们的研究可以追溯到墨西哥原住民阿兹特克人的文明，似乎那些人比任何人都更懂得如何在盐渍地上种植作物。地球上超过99%的水是海水，或者是冰，研发能用海水灌溉的植物在未来具有巨大的潜力。

迪士尼委托卡尔的研究团队研究能够在大地展馆的温室结构中生长的的农作物体系。更有甚者，为了证明其理论，迪士尼请他们在亚利桑那州一个可控的环境中搭建并种植了佛罗里达乘船游览能够看到的三分之一的作物。游客步行穿过这些景点，他们能够伸手摘到玉米、土豆、美国南瓜、菠萝和莴苣！很显然，接地气的“倾听大地”景点很成功，游客仅仅闻闻这里的味道，就能够兴奋好多天。

值得一提的是，在迪士尼建设奥兰多的诸多项目的过程中，还应用几种当时最先进的技术，如“水净化设施;固体废物处理系统;中央能源工厂;以及连接计算机、电话、自动监控设备、移动通信和电视的综合通信系统”。修订后的建筑规范进一步允许诸如掩埋所有电气和通信线路以及安装消防喷洒水系统等措施，所有这些都是考虑到EPCOT而做的。“在这个耗资3亿美元的项目中，环境保护的额外成本仅为1500万美元，即5%。"

这些举措引发了当时美国城市建设的新思潮”如果像迪士尼这样以利润为导向的公司都能做到这一点，那么同样的事情就没有理由不能在全美国做。“

预期

与这里列出的其他项目一样，迪士尼实际上并不是负责社区建设的公司，迪士尼的幻想工程师参与其中，以赋予其独特的迪士尼风格，这可能是Storyliving与之前尝试的真正区别。

几十年来，迪士尼一直在努力寻找一种方式，成为居民生活的一部分。有些尝试效果很好，但其他尝试效果不太好。我们的期望是，在未来的几年里，我们将看到更多这些故事生活的发展，如果做得好，肯定会有足够多的人愿意给迪士尼一个机会。

迪士尼不建造，不销售，不持有，而是与地产商合作，输出一整套能力系统。

从技术到理念，从 IP 到商业，迪士尼将把一整套能力系统全方位地输出给地产商开发的楼盘。

「Storyliving by Disney」。直译的话，叫做「迪士尼故事生活」；意译的话，也可以叫做「迪士尼故事驱动力」。

如果你觉得有点费解，那么我们可以打两个比方：以前我们会在电脑上看到「Intel Inside」，现在我们可以在手机上看到「Powered by Android」或「Powered by HarmonyOS」，以后我们可以在楼盘上看到「Storyliving by Disney」。

EPCOT的理念的实现有诸多现实困境，特别是工厂搬迁可能带来的就业影响。不过有一点可以肯定，在迪士尼魅力的召唤下，永远不会缺乏希望入驻的居民。

迪士尼弯弯绕绕几十年，今天某种程度上使用产业赋能，构建生态系统的方式去实现自己的梦想，这种做法无疑开创了全新的路径，在迪士尼的金字招牌下，太多地产商愿意俯首称臣了。对于迪士尼粉丝而言，这是摆脱离开迪士尼乐园后的惆怅感的最好方式。

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