老街更新背后，有哪些商业价值观和方法论？

「旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。」这是唐代诗人刘禹锡凭吊昔日乌衣巷繁华鼎盛而发出的感慨。

作为浙江台州城市文明的发源地，葭沚老街曾经商贾云集、文人荟萃、农渔商兴、繁荣一时，但也一度只留存于史书及遥远的记忆里，仅供后人凭吊。

这是城市化进步的遗憾。多数的百年老街丢失了在地化特色，消失于旧城改造中，缺席了城市空间的文化再生，曾经的繁华眼看就要被遗忘。

对于浙江台州人来说，2022壬寅年极其特别，拥有千年文化历史的葭沚老街在春节后重新开街迎客。在此之前，当地人都翘首以盼，网络上一条标题为「葭沚老街进入灯光调试阶段」的短视频评论区里，写满了市民的期待：什么时候开街？入街是否要穿汉服？家门口的网红打卡地来了？

从远古走来，葭沚老街的更新、设计者如何把握继承传统、推陈出新？如何用新的方式将文化认同感赋予老街？老街更新背后，又有哪些商业价值观和方法论？

传续前世 焕发今生

尊重场所与精神并不代表沿袭旧的模式，葭沚老街重新焕发生机的背后，需要充分了解并在更新设计的过程中尊重它的「前世」，还要在「今生」迸发出新鲜血液。 

葭沚这个名字的源起，与其所处的地理位置密切相关。葭沚，古称“贾子”，意为“商贾云集之地”。据《嘉定赤城志》记载，南宋时期，「葭沚渡」曾是台州市椒江区的古渡口；清道光年间，台州海防同知府迁至葭沚，并兴建椒江书院；如今，这里是台州城区历史久远、面积最大的老城区之一。

可以说，临海而居、「靠海吃海」成就了葭沚人因渔业而富足。明代起，葭沚成为台州最重要的渔业港口，渔货交易活跃，相关的造船厂、打铁铺、绕缆社、纺织场等发展迅速。民国初年，这里已经涌现一批富甲一方的商贾，当时的「台州首富」是黄楚卿，其宅邸就位于葭沚，他的家产丰富，包括盐业、当铺、渔业共拥资一百万，所以别名被称为「黄百万」。

除此之外，海贸文化也深深地嵌入这片土地人们的日常，葭沚人无鲜不落饭，观察葭沚老建筑也不难发现，石柱上、屋脊上至今还保留着各种栩栩如生的海物雕花，螃蟹、望潮、章鱼...各种海洋里的动物被葭沚人雕刻上墙，寄托了盼一年四季皆丰收的美好愿望。

在千年的历史沉淀之中、在山海壮阔之景下，海贸、商阜文化早已刻进了一代代台州人的记忆符号里。

在旧城改造过程中，运营者也相当尊重在地的文化，参与旧改的拈花湾文旅对于老街的更新设计理念是「每座建筑不一样、每条胡同有味道、每个转角有风景、每幢院落有特色」。

文昌阁是葭沚老街南广场的标志性建筑，在征询多位知名建筑师意见后，设计者保留了「台州地域经典」风格，屋脊装饰采用台州地域样的蛎灰堆塑；门窗、斗拱为牛腿、象鼻的样式，也沿用地域特色。

文昌阁

创新则体现在拈花湾文旅一贯擅长的打造「沉浸式体验」，如今，夜间的葭沚就是古代繁盛街景「平行时空的再现」，老街利用水域及文昌阁等场景，打造演艺产品、艺术雕塑、故事场景，传承文化同时利用艺术和现代科技，形成了有别于城市风貌的不同体验空间，瀑布、湿地、桥梁、牌坊、湖面、桥梁等景观节点次第展现。

这背后是设计人员打破了一般街巷的思考模式，除了跨专业设计与整合，还要具备设计、施工、运维、演绎全流程深度把控的能力，形成具有场景感、体验感、独特文化属性的老街氛围。

客从何处来？

老街的魅力，是几代人的故事都在同一处空间发生。更新后的葭沚，对于两类人群意义非凡，一类是生长在老街的台州本地人；一类就是热爱国潮、偏爱「沉浸式」旅游的Z世代人群。

5年前，葭沚老街面临拆迁，当时的街景已经相当落寞，国家地理杂志当时曾报道，大家宅院和老巷多了几分凄凉，只剩零星的旧石板低诉着昔日的繁华，居住者大多是念旧情结的老人和外来务工人员。

如今，光影纵横的老街让迁出的市民和在外游子都骄傲不已。老街的一石一板都能牵引出游子的记忆，也挑动着这类人群归航的心。葭沚老街的更新，唤醒了他们的乡愁之情。

对于追求国潮风的潮流人群，老街的氛围感元素很容易就能被捕捉到，山海纹样、古色书香、鱼类风格的灯具让夜景更沉浸、让市井文化的场景更还原，这是又一个钟情汉服文化的青年聚集地。

做出网红、爆款、有烟火气的项目，是拈花湾的既定目标。拈花湾文旅联席总经理陈琪对36氪未来地产作者透露，「在我们的规划和设计方案里，葭沚的亮点和价值将是一条从古至今的延展景观，游客从文昌阁为起点，一直步行到椒江两岸，从建筑、景观到业态，将是一个从古至今的“渐变风格”。未来老街全部对外开放后，会是一种古今融合的美」。

陈琪认为，通常情况下，文旅业者在旧改项目上挖掘文化的呈现方法一般停留在工艺、精致度上，但是用在地化的传承、创新驱动老街改造，从而达到一种古今融合的效果，才是拈花湾文旅对于这个项目的要求。

长期主义与创新意识并存

与商业地产不同，文旅项目是一个把理想变为现实的过程，这往往需要长期投资、持续经营才能产生稳定的现金流回报。在疫情反复的大背景之下，文旅行业的市场环境也时常伴随变化与风险。拈花湾文旅深耕文旅行业28年，有着一以贯之的商业价值观和盈利方法论。

2022年1月20日，拈花湾文旅召开第四届董事会第四次会议，公布了2021年的财务数据，2021全年实现营收总额12.38亿元，同比增长44.5%，实现净利润7370万，景区开发类业务签约13.43亿元，同比增长达120%。

与此前重资产投资开发的拈花湾•禅意小镇、灵山胜境等超级景区的打法不同，例如葭沚老街、南京金陵小城，属于拈花湾文旅的轻资产输出项目。

对于这类项目，拈花湾文旅已经有了成熟的开发模式，分为创意研发、样板段、核心产品内容策划及整体设计、实施落地、运营共五个阶段。以葭沚项目为例，目前老街即将进入运营阶段，项目人员对作者透露，拈花湾文旅的定位是创意文旅全产业链集成服务商，未来主要是以精细化运营为主，负责策划、招商等一系列工作。

拈花湾文旅联席总经理陈琪表示，葭沚这个项目是公司文旅输出的2.0版本，未来3.0、4.0版本的产品也正在策划中，整体上是「文旅+」的模式，将更广泛地应用大健康等场景，也会持续攻破线上社群运营的技术壁垒，目的是提高公司文旅产品的复购率，以此也可以推动全行业的良性竞争。

疫情正在重塑文旅行业的竞争态势。2021年全国假日旅游人数和旅游收入均未达到预期，其中除去疫情因素外，不排除因为游客连续在国内游玩而产生的审美疲劳，国内游及国内景区吸引力可能出现一定降低。

中银证券休闲服务行业资深分析师包仁诚认为，传统景区亟需注意文旅融合背景，数字化管理及产品呈现，增加景区内生的发展动力。此外，疫情导致旅游需求变动，沉浸式、一站式旅游需求趋势持续加强，预计有利于提早开发布局沉浸式和一站式目的地的企业。

陈琪也强调，回归本质，每一个项目的根本都需要用创新驱动。作为葭沚老街的运营方，未来拈花湾文旅将引进文化业态、创新业态、娱乐业态、亲子业态和文旅配套业态。其中文化业态是形成特色和差异化的业态类型，充分体现台州葭芷老街代表城市文化记忆和城市文化名片的地位，包含台州在地文化业态、葭沚老街主题文化业态、生活美学业态、时尚国潮业态等。另外还有特色的复合业态，如「书店+咖啡馆+民宿」的复合业态，让游客可逛可玩可住宿。