城市更新竞争逐渐进入白热化阶段，旧厂房作为重要的更新载体，有其自身的建筑特色、经济价值和历史意义。相较于历史街区复杂的文保规定，厂房改造限制相对较小、更易进入，因此成为众多商业地产开发商进入一二线城市核心区域或是传统房企进入商业地产领域的试验场。厂房改造项目在全国遍地开花，不同城市间发展水平却存在较大差距，本应具有浓郁地域特色的改造项目，如今也面临着同质化的趋势。为了满足日益多元化的消费需求，老旧厂房改造也在不断进行定位调整、业态与品牌的升级创新。

从铁锈地带到文化阵地 

深挖老厂房改造的历史价值

1）产业升级叠加政策引导，老厂房改造成为城市更新最热赛道

随着高新技术、信息技术等第三产业作为“朝阳产业”迅速崛起并发展壮大，我国不少城市步入产业转型期，中心城区传统工业悉数外迁，代表工业时代的历史厂房逐渐褪去生产属性，城市中心遗留下许多空置的废弃厂房。同时，土地政策不断规范、用地要求越来越精细化，许多房企面临着拿地难的问题。21世纪初，老厂房的价值重新被发现，以上海、北京为首的一线城市进入老厂房改造时代。一大批老旧工厂被赋予新的功能，其自带的工业时代历史、文化价值被激活，逐渐发展为一个城市的文化地标和城市名片。

随着房地产存量时代到来，城市更新成为城市塑造、商业发展的新风潮。在多元文化交织的今天，对工业时代遗存的历史、文化、社会价值再认识，更是让老厂房有机会以另一种形态去丰富城市的面貌。近年来，一大批老厂房被重新包装，焕发出新的生机和活力。 

2）多角度认识老厂房的独特历史价值

老厂房改造如雨后春笋般蓬勃发展，曾经的铁锈地带摇身一变成为新的文化阵地，其对于城市文化、消费的发展到底有什么价值呢？

首先，是其区位优势。旧厂房集中之地主要在曾经辉煌的四大工业基地--辽中南、京津唐、沪宁杭和珠江三角洲。随着城市版图不断扩大，旧厂房所在区域如今通常是寸金寸土的市中心。存量时代，核心城市可供开发的空间越来越少，老厂房恰好提供了更新的空间，为房企进入一线城市核心区域增加了可能性。

其次，是人文价值。经济不断创新高，人们对精神文化的需求也在不断提升，中老年人希望唤起曾经的记忆，年轻人对于过去的生活充满好奇。借助老厂房的特殊建筑设计和凝聚的工业时代记忆，可以重塑城市文化形象，做到真正的城市更新。

再次，是老厂房建筑的优势。老厂房大空间、大面积、多功能的复合建筑形式，为改造项目后定位提供了广阔的空间，有机会塑造多元化复合空间，满足年轻人对于个性化的追求，从而赋予其更高的商业价值，引领新的文化消费、生活方式理念；同时，对旧厂房的改造成本也相对低于重新建造的成本。

最后，老厂房改造项目对于房企来说具有示范效益、前瞻效益和社会效益。从传统住宅到商业地产、从居住社区到产城融合、从重资产到轻资产，房地产经营思路在逐步转变。老厂房自带的历史印迹和文化价值可以为房企赋能，带给房企经济效益之外的社会效益，也是房企探索新的经营思路、塑造新品牌的试验场。

挑战之下暗藏的机会 

老厂房旧改突围的现实困难

老旧厂房的区位优势、文化价值、形象价值、独特设计都让其成为城市更新的当红赛道，旧厂房的改造热潮也逐渐从一线城市外溢至二三线城市，从单一的产业园区进化为办公、酒店、居住、文化、商业等结合的综合体。同时，开发商纷纷涌入，也导致改造项目参差不齐、地域之间存在着巨大的差异。老厂房在改造中面临着诸多问题：

1）厂房的大尺度空间与消费的小尺度空间如何和谐共处

厂房内部大空间、大面积为其建筑风格增添了特色，但在实际使用中与零售、餐饮业的小尺度消费空间之间却存在差异，且将贯穿项目建筑改造、招商、运营的全流程发展中。如何在保留原有建筑肌理的前提下，创造出吸引人且适合品牌经营发展的新空间，是老厂房改造的重要难题。

2）如何在老旧空间里持续装进新内容，抓住Z世代消费群体

新项目不断涌入、以北京798为首的一大批老厂房改造项目却已走过20多年的发展历程。新项目如何抓住新一代年轻消费群体，营造现象级网红打卡地；老项目如何留住打卡人群，做一个可持续发展的老厂房改造项目。如何结合区域特点来做项目定位与功能提升，通过微更新在老旧空间里装进新内容，实现可持续运营。是伴随着老厂房改造项目始终的难题。

3）掉入“文化”陷阱，制造出一批雷同的文化空壳

文化是城市更新的重要利器，但在具体案例中也存在不少掉入文化陷阱的案例。对文化元素不加以识别，过于注重文化表象，或是为了城市形象工程，建造出一大批文化馆、博物馆，却没有可支撑的内容，造成资源浪费。如何真正的挖掘在地文化，塑造具有城市特色的文化地标，成为老厂房改造项目突围同质化的重要途径，也是实践中的难点所在。

老厂房如何打造都市生活标准下的工业时代梦境

陈向宏在谈到乌镇成功经验时提到，“乌镇为了让大家更好地住下来，铺建基础设施、建立直饮水厂、搭建全域覆盖的无线网络，将现代化小区有的东西都引进了古镇。‘某种形态上，游客对古镇的爱，是‘伪爱’。他们从北京、上海、杭州等大城市逃离到古镇，但还是要过自己熟悉的生活，所以你必须还得给他们提供都市生活的便捷。’”

回到老旧厂房改造也是同样的道理，人们并不需要一个回到过去的机会，也不需要体验几十年前的真实生活，而是希望在现代化便捷的环境中做一个沉浸式的工业文明梦。老旧厂房的改造，某种程度上就是打造都市生活标准下的工业时代梦境。

1）尊重历史、焕新工业遗产，参与构筑城市记忆

同质化是城市化进程付出的的重大代价，崛起的大城市开始急切的寻找集体回忆和情感寄托。历史遗迹、工业遗址等老建筑无疑成为构筑城市回忆的重要载体，应在尊重历史、尊重在地文化的前提下焕新工业遗产，赋予其新的功能和生命。老厂房改造项目不一定需要一座博物馆，而是真正将工业时代的建筑载体与城市的旅游、文化、区域振兴有机结合，让其成为城市活的博物馆和工业历史教材。引发老年人的情绪共鸣、唤起年轻人对于工业时代的好奇，构筑具有地域特色的和时代印记的城市记忆。

▲ RET睿意德商业地产研究中心 形成于19世纪中叶的德国鲁尔区无疑是老旧厂房改造的经典与奇迹，德国工业的心脏”的鲁尔区在上世纪七八十年代开始了转型之路，改造后的德国厂房是活的博物馆和工业历史教材，每一个工业构筑都被赋予了新的功能与生命。由区域综合整治计划带动区域的统一性，将整体性保护观念融入环境空间建设，将工业文化遗产与旅游开发、艺术教育、区域振兴相结合，是可持续发展理念的深刻体现。

2）打造文化消费目的地，挖掘在地文化、新旧结合，塑造个性化文化IP符号

旧厂房改造在保留原有记忆和情感的基础上，通过再现、挖掘老厂房的核心文化符号，融入现代诉求，引入商业功能，把文艺创新、城市文化等概念融入其中，带给消费者别具一格的艺术文化氛围和市场想象空间，引领城市文化和生活方式。如引入国际一线品牌的“首秀首展”活动，扩大项目的影响力和城市地位；为项目量身定制主题文化活动、展览，将项目IP与新兴文化深度结合，打造个性化IP符号，形成现代文化消费目的地。

▲ RET睿意德商业地产研究中心 日本横滨红砖仓库是日本横滨湾沿岸风光的重要组成部分。横滨红砖仓库被认证为日本“现代化工业遗产”之一，足以表明其对日本工业现代化做出的巨大贡献。同时，该项目被联合国教科文组织授予亚太文化遗产保护奖。如今的横滨红砖仓库共有两个仓库。1号仓库以文化空间为主、2号仓库则以商业零售为主。时至今日，横滨红砖仓库已经成为横滨市代表性地标。

3）倾听社区需求，打造最符合城市所在地的社区新形态

文化、历史、工业记忆是老厂房改造时绕不过去的主题，但并不是所有的厂房改造项目都能承受厚重的文化、历史意义。对于那些靠近大型居民区、曾经与居民生活产生过深度联结的老厂房更应该做好基本盘，以服务社区为己任，用现代商业视角为周边居民生活消费带来新内容、新服务，引领消费者的社区生活方式，打造新兴社区生态。

▲ RET睿意德商业地产研究中心 澳大利亚悉尼的Tramsheds是悉尼电车网络的一部分。2000年前后，政府考虑对整个车厂进行改造。结合周边社区进行的综合开发部署，推动Tramsheds成为了周边居民的生活消费中心。以餐饮为主要业态，开发商Mirvac将项目改造为社区商业中心，辐射新建的Harold Park居住区1300栋住宅中的居民。Tramsheds场内店铺以开放式形式存在，以使内部结构能够得到充分呈现，同时形成促进社区交流的场景。尤其是，项目开设有名为“Artisan Lane”的公共活动空间，商家可以在此定期摆摊，开展活动，不受铺位限制地与消费者进行直接接触。互动式体验空间的打造进一步加深了Tramsheds社区商圈的温馨氛围。

4）做足年轻化，沉浸式体验升级，落地城市露营、户外运动、剧本杀等新兴业态

业态落位、品牌招商是老旧厂房改造中的一大难题，如何才能在最大化保持文化调性、发挥老厂房的特色的前提下，引进年轻人喜欢的品牌业态。老厂房的核心价值之一便是它的建筑形态，区别于盒子购物中心，老厂房的大空间复合建筑形态为城市露营、户外运动、剧本杀等新兴沉浸式体验业态提供了更多想象空间，这也将是老厂房吸引年轻消费群体的关键所在。引进这类沉浸式新兴业态及传统品牌的体验店将是老厂房突破品牌同质化的利器。

5）践行修旧如旧、整旧如新，对景观进行整体保护

在老厂房改造兴起之前，部分废旧工业设施和工业废弃地被拆除、重建，这不仅是在抹去城市工业的痕迹，无视城市的文脉、割裂了城市的固有肌理，同时也造成资源浪费。对老厂房中需要保留的历史建筑通过“修旧如旧”的手法，对建筑的立面与空间进行修复，最大化还原建筑原真性。对改造的历史建筑则以保护为前提，提升建筑的安全性与舒适性。对非保护的工业建筑保护建筑自身的特色，结合功能通过局部新材料、新手法的植入和改变，赋予建筑新面貌，也可插入全新的盒子空间来满足商业需要。总体原则践行修旧如旧、整旧如新，不仅改善了工业废地的原貌，也延续了工业文明的历史，让城市记忆得以留存。

工业时代的老旧厂房作为重要产业载体曾为我们的经济发展做出了巨大贡献，如今其通过更新改造再次参与到城市生活中，为城市文化、社区更新增添商业活力和文化特色。国庆假期将至，去厂房改造项目打卡拍照不知道有没有加入你的假日清单。抛掉方法论，哪些老厂改造项目是你的最爱呢？