本文聚焦于近期再一次燃爆南京商业圈、刷爆社交圈的“旧改”项目--秦淮戏院里、水游城，探讨城市存量旧改项目，是如何通过“再设计”华丽重生，重新点燃城市商业圈的？
在当前的环境下，让我们将城市未来发展的目光转向存量物业，那些难以为继的商场、购物中心、办公楼、酒店，或许在经历一番“改头换面”后，又能重新链接人们“善变”的思维个性和生活方式。
夫子庙重现上元节热闹景象
秦淮·戏院里“燃爆”南京商圈
“江南锦绣之邦、金陵风雅之薮”，桨声灯影里的十里秦淮，展现了南京这座城市数千年的文化底蕴和市井繁华。满载南京文化的秦淮·戏院里，位于秦淮河畔，毗邻中国科举博物馆。在清明小长假期间，项目还未正式开业，便已“燃爆”南京、人头攒动。从文化灵感中汲取出奇市、灯山、幻戏的典型场景意向，将主题景观、演艺内容、品牌业态等有机融合在一起，用空间场景将人们拉回到千百年前，带来身临其境的奇幻体验。作为国内首个“沉浸式文商旅综合体”，在南京秦淮·戏院里，我们看到了以在地秦淮文化为依托，具有叙事感的商业景观和商业氛围。同时，也让大家见识到了商业主题场景的塑造为实体商业带来的话题、流量、人气和商业价值增量。作为南京第一家购物中心，2008年开业的南京水游城也在时代更迭、消费主力更替的“鞭策”下，对行业赛道和消费者需求有了新的思考，同时通过改造进行“积极自救”。此次改造焕新，将“文化艺术”基因融入其中，创新打造特色“场景化社交商业”，包括都市文化剧场、音乐灯光秀场、秦淮星空夜肆三大演艺空间。针对消费者对健康、自然的强烈需求，水游城的改造升级从硬件到内容，积极满足消费者的多维度体验。此外，为响应“夜秦淮”的号召，水游城还重点发展夜间经济，围绕夜娱、夜宴、夜宿、夜市、夜间五个方面，打造夜游生态。
高品质“夜游生态”
设计灵感及商业逻辑
本期文章邀请到“秦淮·戏院里”场景空间设计团队主创、派沃设计团队总监Peter Tan以及南京水游城的派沃设计团队主创Janne Li，来和我们一起聊聊“秦淮·戏院里”高品质空间场景打造和南京水游城“夜游生态”的背后设计灵感以及商业逻辑。水游城的差异化核心竞争力
好的空间设计要以人为本，链接情感
Q：根据以往经验，您认为好的、受欢迎的商业空间设计需要具备什么条件？T：首先，商业场所空间设计有别于其他专业项目的设计，空间环境设计的本身是为商业经营行为和消费行为服务的。每次我们面对不同的商业业态以及不同的空间属性时，首先会把自己设定为空间受众本身。而且我们需要把自己设定为不同场景的各种角色，比如消费者、经营者、游客等等，从实际需求和情感出发，来规划我们未来真正想呈现的作品，满足不同人的需求。简单的说，我认为好的商业空间设计应该是有情感的设计。Q：从设计师的角度来说，人和商业空间的关系是什么？T：商业空间作为一个公共场所，归根结底是为人服务的。在这个场所内，除了需要解决人、货、场的基本关系，还要考虑其在这个过程中给人带来的感受：商品的体验、服务的体验、消费的体验、环境的体验、感官层面的体验、精神层面的体验等等，都决定着人对场所的认知。所以我始终认为：商业空间以人为本。
秦淮·戏院里“产品力”解读
Q：秦淮·戏院里被称为国内首个沉浸式演艺综合体，这个概念是如何构建起来的呢？T：我们在项目前期策划的过程中，做了大量的市调工作。针对目前该商圈存在的同质化严重的问题，我们把项目定义为：沉浸式演艺综合体，这样的定位极具差异化，也极具挑战性。这不仅需要引进更多的创意品牌、创新型业态，做好文、商、旅的整合；同时需要创造一个具有明显的地标属性，能够吸引顾客融入其中、沉浸其中的空间载体。我们首先结合夫子庙商圈街区的特征，来搭建整个的空间背景，让整个商业型态更像是夫子庙步行街的延伸，使顾客顺其自然的步入我们的项目内。在街区建筑形式的选择上，我们结合项目本身首都大戏院旧址的建筑风格，作为整个街区建筑风格的基础，同时利用室内暗场的环境，创造夜游秦淮的视觉感受。建筑本身是环境基础，主题灯彩作为空间的视觉焦点和氛围主体，境与景的结合与反差，形成极大的视觉冲击。在真实和梦幻之间，给顾客带来无限的想象空间和置身奇幻梦境的沉浸体验。顾客在此环境中停留、消费、体验、打卡，也可以说是对当下场景渴望参与其中的一种情感表达和对难忘瞬间的记录。Q：本次项目中有哪些有昭示性、代表性的亮点吗？对于形象面的设计，有哪些设计灵感？如何确定主题的？T：这个项目的灵感来自于明朝的著名画作《上元灯彩图》，它以元宵节灯会为背景，描绘了金陵城夫子庙一带的繁荣景象。我们从中提取元素，利用古法灯彩的形式，作为整个项目的一个代表性符号，并结合现代科技手段，旨在创造奇幻、奇趣的空间印象。我们根据建筑的空间形态，设定了三个主要的主题空间：灯山、奇市、幻戏，希望通过不同主题共同创造出穿越梦境、人在戏中的沉浸体验。
项目的“矛盾问题”与“最优解”
Q：在空间设计过程中，要考虑城市背景、商业原貌的影响吗？是如何与空间设计的结合的呢？T：每一个商业项目所在的城市不同、历史背景不同、地方习俗、饮食和生活习惯等都存在着差异，这都从一定程度上影响着消费习惯。我认为商业空间设计从另一个角度上来讲，也是在做归纳、梳理的工作，将千丝万缕的条件客观的罗列，然后针对其中的矛盾和问题重新的梳理逻辑，最终得出优质的解决方案。比如我们本次的设计任务，项目所处的周边区域环境和消费客群比较特殊，建筑条件本身也极其复杂的，新建建筑、历史保护建筑、改造遗留旧建筑等同时存在，给我们的工作带来了很大的挑战。我们需要向消费者学习，研究特定条件下顾客的需求和消费习惯，从商业业态的定位、商品品类的规划、建筑的改造、动线的组织、空间属性的重新定义、主题的策划以及场景的塑造等各个方面考虑，充分挖掘在地文化，展开项目的设计。这是一个多专业协作的系统化工作，只有高效的沟通和协作，才能保证项目的最终落地。当然最重要的还是业主的认同和支持。Q：在设计规划中，是如何平衡商业引流和现存空间的？如何通过设计吸引消费者？T：由于物业条件非常复杂，原有建筑在建设之初，缺乏对商业使用的考虑，动线也非常的凌乱。我们对项目做了重新的梳理和规划，一方面保证客流动线的合理性，另一方面通过规划手段提升物业的使用效率。再好的场景设计，还是要回归到商业使用价值的本身。另外，结合项目本身的特点以及商圈的属性，我们采用以主题空间为核，逐一串联的方式，希望未来通过一个又一个引人入胜的空间节点引导顾客，从而达到有效的组织客流交通，通往项目每个区域，达成商业价值最大化的目的。T：我们这次在动线规划上采用了一些棱角转折的方式，这与以往我们在标准商业空间的规划方式上有很大的差别。我们希望通过这样的动线规划将整个的街区动线划分成不同的建筑单元模块，以此模拟原生街区建筑错落，蜿蜒曲折的市井巷弄景象。由于整个建筑消防区划的限制，物业本身被分隔为若干个板块，不同板块间的联系相对较弱，尺度有限，我们通过动线引导将区块间的联系动线整合到街区动线中，打破各区块之间的界限，并在整体动线中预设相对尺度较大的空间节点，并在这些位置通过情景塑造、灯光表现、增加上下层的交通联系等方式，让顾客自然的按照我们设定的路线游遍全场。通过动线尺度的变化和节点的设置，调整空间的节奏变化和各个节点的互动。宽街窄巷联动、楼台亭阁互通，结合水景、洞穴、灯彩等特殊环境的穿插运用，使整个主次动线充满场景感、戏剧化、趣味性。
水游城的差异化核心竞争力
L：对于水游城的改造项目来说，不同于秦淮·戏院里的街区开放式、连贯性的场景打造，它本身是一个“半开放盒子”，在每个场景营造上更为分散，例如室内空间的打造与室外屋顶的打造，很难基于同一类风格、场景进行连贯性打造。水游城在整体思路上，是实现文化、旅游、商业一体化发展，这是它精炼出的独特优势，也是其核心差异化。在主题上聚焦于“夜生活”的关键词上，所以你不难发现，不论是在外观的设计改造上，还是室内、屋顶空间的打造和品牌业态的选择上，都紧紧围绕着“水游城”中的“水”来打造夜游生态。L：举个例子来说，在水游城案例中，其屋顶空间，除了供人休闲娱乐的公共空间，还有一些商铺以及外摆区域。对于改造项目来说，我们既需要在有限的空间里将利用价值最大化，也需要突破现有条件创造更舒适的空间体验。在五楼的屋顶空中花园中，我们同步设置展演空间，通过外摆区延伸与店铺连接起来，与步行楼梯、垂直动线相结合，使顾客动线本身与室外空间融于一体，在行进的过程中视觉角度不断的变化，产生不同的视觉感受。同时将之前原本的封闭的球形屋顶设计成镂空状，人们可以直接通过屋顶看到室内景观，使得空间在其视觉上放大，不论是向上还是向下带动客流，都起到了重要的视觉引导作用。在城市更新过程中，商业地产必然会通过“存量改造”进行“存量博弈”，存量改造将成为未来城市发展过程中极其重要的部分，成为新的发展蓝海。对于存量改造商业来说，其难度比新建一个购物中心要大得多。如何在相对制约的体量空间里调改升级，这时候，比拼的就是思路和质量。时间：10月16-18日
地点：上海世博展览馆
观众范围：旅游度假区、主题公园、游乐园、景区景点、水上乐园、室内娱乐中心、冰雪乐园、动物园、市政公园、古镇民宿、田园综合体、博物馆、主题街区等旅游休闲娱乐项目筹建或更新改造，最新娱乐体验设备采购等。
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