“二产变三产，黑色变彩色”，已成为许多城市的发展潮流。激活工业遗存，促成城市更新成为当代重要的探索。

工业遗存的改造，是保留“历史印迹”的前提下，通过重塑空间脉络，植入新的文化基因属性，打造创新产业的“鱼塘生态”，让工业遗产变身文化富矿，实现产业升级，城市更新。

○合柴1972   来源：房地产观察家

初步来看，项目定位和改造是“核心骨架”，但通过什么样的“血肉”来让整体看起来“高颜值”、“可打卡”、具有“网红感”，却是最实实在在的“美颜工程”，也是消费者眼中的“第一印象”。

我们梳理了目前市场影响度相对较好的改造项目后，可以感受到好的项目离不开好的运营，好的运营更离不开好的品牌/资源/商家/企业等；换言之，巧妇手中的米变好了，自然可呈现优质米饭的可能性也就提升了。

可以看到，对于项目价值的体现，餐饮、零售、文创、娱乐体验、文化艺术空间、博物馆、光影秀/光影互动等都不可少。

【餐饮业态】

餐饮看似简单，学问却也很复杂。在工业遗存项目中的餐饮，需要综合考虑品牌的定位、与项目的匹配度、空间设计和改造难度等。大家常见的咖啡店适配性相对灵活，例如星巴克就有很多这方面的尝试。

下图则是北京最“钢”的星巴克，位于石景山首钢园区。

来源：北京新店

还有一个是位于杨浦滨江的网红地标白七咖啡。空间内气浮池、生物转盘池、次氯酸钠池等原本上海制皂厂的生产空间，经过重新设计、升级，修旧如旧，化身为“网红”咖啡馆，用文创的独特形式展现工业遗存。

○上海制皂厂的网红咖啡馆   来源：新华网

【文创/零售业态】

○ 西安老钢厂

○ 四川东郊记忆旅游景区

○ 安徽合肥合柴1972

对于改造项目的零售业态，上海TX淮海是中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间。

TX创新商业零售的准则用创新驱动发展的思维方式来体现 ，即从被动的二房东模式转化为主动的合作经营模式，打造独立潮流IP，提供一个让品牌和年轻人对接的实体零售空间。

一方面，帮助品牌完成新一轮的消费者定位和品牌重塑，让更多品牌愿意花钱在这个空间里面做内容；另一方面，从线下场景创造更多与年轻人碰撞的机会，让人们来这里感受到的是社群。

来源：房地产观察家

【酒店业态】

随着个性化消费的发展，主题酒店的需求量也相应增多。在工业遗存中打造一个酒店，对于消费者特别像品尝一道独特的料理，神秘而充满诱惑。

在喧嚣的城市生活中，左右客倡扬“深睡眠、茶生活”的时尚主张，有西安城“最文艺的一张床、最可口的一碗饭”，为高端客、回头客、挑剔客、国际客提供别开生面的文化之旅、怀旧之旅和低碳之旅。

  ○老钢厂左右客    来源：西安高大尚

【娱乐体验业态】

E50艺术区是国家广播电影电视总局四九一台变电站老厂房改造完成文化创意产业园区。园区一期就容纳了很多创新娱乐体验项目：hicool嗨酷蹦床公园、游娱仔·泰国馆、WEME轰趴馆、宠物乐园等；

其中，游娱仔是游娱联盟的首家分店，该馆主打纯正泰式恐怖密室体验，总面积6000余平方米，5个主题包含：瘟疫车站、曼谷行动、山茶花、泰欲和虎将陵。

  ○WE·ME轰趴

成都有几大酒吧汇集区，东郊记忆就是其中之一。这里的特征是音乐，白天有音乐节，晚上则是音乐酒吧的天下，一到夜晚就有很多民谣歌手的歌声遍布东郊。

○东郊记忆

【阅读空间】

作为北京纺织工业发展时代的重要见证者，北京纺织仓库自2018年开始转型成为首创郎园Station以来，一直备受各界关注。

良阅城市书房引入中国国家地理图书馆、国家地理地道风物资源，涵盖民俗工艺展览、文化体验馆、地道风物会客厅等内容产品。书房既是阅读空间，也是舞台场景，又是展览载体，可以实现舞台、演出、观赏、书房、科技等多种功能的切换，打造富有朝阳特色的城市公共文化会客厅。

  ○郎园station

作为承包了成都一半夜色的阑珊的东郊记忆，夜色中的阅读空间，也给游客更多独处的空间。

 ○成都东郊记忆      来源：成都旅游总入口

【文化艺术中心】

随着租金更便宜、面积更大的文创园陆续登场，竞争愈加激烈，拼内涵、拼创新、拼附加值，也愈发重要。

2014年，郎园开始引入社会力量。他们找到兰境艺术中心，为此，郎园定制了这样一个商业模式：将艺术中心与联合办公、艺术餐厅结合，办公与餐厅的租金收入，贴补艺术中心的租金空缺；艺术中心在展览的空闲期承接高端商务活动。如今，兰境艺术中心已成为CBD重要的文化符号，影响力辐射全市。

○兰境艺术中心和虞社    

让工业遗产保护项目成为文化、旅游、艺术与创意融汇的新宠，以工业遗产保护为区域带来长效发展，临安通过重新规划、梳理、建设，把8300文化体验中心打造成为工业遗产保护、乡村文化振兴的新标杆以及杭州西部新的旅游目的地。

○临安8300文化体验中心

【博物馆】

博物馆是历史的浓缩，与项目有关的精彩的的瞬间都在这个特定的空间内呈现。走进其中，转换时空，这里不需要花钱，但需要用心来听，用眼来发现。

例如，合肥家电故事馆，结合改造，讲好工业遗存的人文历史故事，让工业印记与城市记忆从沉寂中悦动而鲜活。这里的博物馆也是声音的博物馆。

○各种古董级家电

○108台电视组成的背景墙上，记忆在播放

西安市城市记忆博物馆则是在原陕钢厂五十年代厂房的基础上设计改造而成，最大程度保留原建筑样貌及细节。馆内收藏展品均来自于一百年内城市中的寻常生活物件，以独特的展陈方式，通过文字、影像、艺术、建筑等多种展示形式，唤起人们对过往城市生活的记忆，为城市文化提供更多的思路与可能。

○西安城市记忆博物馆   来源：中博协非国有博物馆专委会

【光影秀/互动装置】

随着夜经济的发展，为留住游客，让游客在夜晚感受到目的地的快乐，光影秀或光影互动则成为很好突破口。

○ 首钢园科幻大会光影互动     来源：环球网

2019年12月，首钢冬奥广场光景晚会灯光秀表演正式上演——本次主题光景晚会灯光秀呈现以冰雪与飞天唤醒首钢与奥运的新风貌为主线，由《冰雪飞天》、《百年钢火》、《奥运精神》三幕组成：

其中，百年钢火篇章中钢花与金丝随着音乐节奏舞动，火苗舞动，金花四溅，钢水涌流的辉煌场景展现了首钢百年历史工业成就，到新时代功能转变，结缘冬奥，焕然一新成为首都城市复兴新地标。

○ 首钢园光影秀     来源：AI石景山

除了光影大秀，还有很多通过光影来将故事，将和工厂有关的故事逐步讲述出来。上海杨浦滨江观光带的“皂梦空间”，在这里穿越一个个时空隧道，链接每一个关联空间，最终见证了皂梦的诞生。

○ 徐迅君：皂梦空间   来源：界面

○ 叶辰亮：皂梦空间    

【关于运营】

向老厂房存量血液中注入多少创新基因，决定了它能在多大程度上脱胎换骨。其中，郎园坚持“文化·科技”核心业态，对入驻企业实施严格的选拔标准。企业不是单纯租赁办公，而需符合文创产业方向。

因为是文创园区建设的先行者，郎园早在2011年就已实现满租，大批互联网文创企业在此成长起来。朗园文化创意园，项目规划有三种物业形态：商业，创意办公和秀场。比例是餐饮24%，零售14%，秀场9%，办公41%，影视传媒12%，三者是相辅相成的关系，三种业态之间相互支撑，独立发展。

2018年，郎园园区年产值约50亿元。同时，其已实现品牌增值，最直观的是租金水平：2010年郎园刚开放时，周边区域每天每平方米租金是6至7元，郎园定在5.5元；最近两年，周边写字楼租金是9至10元，而郎园已达10.5至11.5元。

老旧厂房涅槃重生，旧貌换新颜，离不开创新增量。郎园之道，可为借鉴：盘活存量，做足增量，二者相辅相成，只要充分激活“放错位置的资源”，就能聚起人气、引来人才，进而释放更多社会效益。

【写在最后】

工业遗产与其他文化遗产最大的不同，是它所蕴含的具有时代特色的技术价值。老旧厂房华丽变身，并非“脑洞大开”、漫无目的，关键是要与城市新的发展步调融为一体。老建筑中蕴含着记忆和乡愁，在城市发展中要创新思路，保护好、利用好。

关于哪些业态符合项目，哪些业态是项目的“主力”，需要基于项目的整体定位、客群属性和运营模式等来综合考量。其城市职能也不可忽视，面对需要传承的工业文明，需要转化为现代可接受的文明形态，让历史陪伴我们走得更远。

图片来源：北京新店、房地产观察家、各文创园区官方信息、西安高大尚、界面、AI石景山、环球网、中博协等

免责说明：本文信息仅供分享，若涉及侵权，烦请联系我们，我们将第一时间删除。

End

光影家园

致力于成为光影文旅公众平台

让您看懂光影文旅，读懂光影故事